Türkiye’de taşınmaz mirası, yabancı mirasçılar bakımından birden fazla hukuk sistemi ve farklı belgelerle bağlantılı olabilir. Yurt dışında miras işleminin tamamlanmış olması, Antalya’daki bir konutun tapusunu değiştirmek için tek başına yeterli olmayabilir.
Yabancılar Türkiye’de taşınmaz mirasçısı olabilir. Miras hakkının belirlenmesi, tapu intikali ve taşınmazı elde tutma koşulları ayrı aşamalardır. Ölüm ve aile ilişkileri, mirasçılık belgesi, vergi yükümlülükleri ve tapu başvurusu birlikte planlanmalıdır.
Yabancı mirasçı taşınmazı elde tutabilir mi?
Yabancı vatandaşlık tek başına mirasçılığı engellemez. Bununla birlikte mirasçılık hakkı, her taşınmazı sınırsız elde tutma hakkıyla aynı değildir. Vatandaşlık, konum ve diğer kanuni sınırlamalar incelenir.
Tapu Kanunu’nun 35. maddesindeki tasfiye hükümleri uygulanıyorsa, idarenin verdiği sürede elden çıkarılmayan taşınmaz tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenebilir. Bu nedenle mirasçının durumu ve taşınmazın uygunluğu ayrı incelenmelidir.
- Ölen kişi tapuda hangi payın maliki?
- Kanuni ve atanmış mirasçılar kimler?
- İpotek, haciz veya başka kayıt var mı?
- İlgili yabancı mirasçı taşınmazı elde tutabiliyor mu?
Hangi ülkenin miras hukuku uygulanır?
5718 sayılı Kanun’un 20. maddesi uyarınca miras genel olarak ölenin millî hukukuna tabidir; Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır. Mirasın açılması sebepleri, kazanılması, taksimi ve ölüme bağlı tasarrufların şekli için ayrı kurallar bulunur.
Antalya’daki bir konut ile yurt dışındaki banka hesabının aynı kurallarla paylaştırılacağı varsayılmamalıdır. Ölenin vatandaşlığı, malvarlığı, vasiyetname ve uygulanabilecek uluslararası düzenlemeler birlikte değerlendirilir. 5718 sayılı Kanun 20.
Türk hukukunda mirasçılar ve eşin payı
Kanuni mirasçılıkta ilk zümre altsoydur. Çocuklar kural olarak eşit mirasçıdır; önce ölen çocuğun yerini kendi altsoyunun alması gibi temsil kuralları dikkate alınır.
| Sağ kalan eşin birlikte mirasçı olduğu kişiler | Eşin kanuni payı |
|---|---|
| Altsoy | 1/4 |
| Ana ve baba zümresi | 1/2 |
| Büyük ana ve büyük babalar ile onların çocukları | 3/4 |
| Bu kişiler yoksa | Mirasın tamamı |
Örneğin eş ve iki çocuk varsa, paylaşımı değiştiren başka bir durum bulunmadığında eş 1/4, çocukların her biri 3/8 pay alır. Bu oranlar ölenin terekesine ilişkindir; konutun bütün değerine doğrudan uygulanmayabilir. Ölenin yalnızca pay sahibi olması, mal rejimi tasfiyesi, tereke borçları ve diğer talepler önce değerlendirilmelidir.
Vasiyetname bu payları değiştirir mi?
Vasiyetname paylaşımı etkileyebilir, ancak saklı payları otomatik ortadan kaldırmaz. Saklı paya aykırı tasarruflar tenkis talebine konu olabilir. Yabancı vasiyetnamenin şekli, ehliyet, etkisi ve saklı paylar ayrı incelenir. Türk Medeni Kanunu 495, 499 ve 505–506.
Mirasçılık belgesi nasıl alınır?
Mirasçılık belgesi (veraset ilamı), mirasçıları ve paylarını gösterir. Noterlerin belge verebildiği durumlar bulunmakla birlikte, Noterlik Kanunu’nun 71/B maddesi yabancılar tarafından yapılan başvuruları, yargılama gerektiren veya nüfus kayıtlarının yetersiz olduğu durumları noter yolu dışında bırakır. Yabancı başvurucu için uygun sulh hukuk mahkemesi yolu planlanmalıdır. Noterlik Kanunu 71/B.
Yabancı miras belgesi doğrudan kullanılabilir mi?
Yabancı mirasçılık veya probate belgesinin doğrudan tapu devrine yeterli olduğu varsayılmamalıdır. Tapu Kanunu’nun 37. maddesi, yabancı gerçek kişilerin miras intikalinde Türk mahkemelerinin verdiği belgeleri veya yetkili yabancı makam belgelerinin Türk miras usulüne göre mahkemece onaylanmasını düzenler.
Apostil yalnızca kaynak tasdikine ilişkindir; belgenin Türkiye’de tapu intikali için gereken hukuki etkisini kendiliğinden sağlamaz. Mahkeme yolu, belgenin niteliğine ve talebe göre belirlenir. Tapu Kanunu 37.
Gerekebilecek belgeler
| Belge | Amaç |
|---|---|
| Ölüm belgesi | Ölüm ve tarihi |
| Kimlik ve pasaportlar | Ölenin ve başvurucuların kimliği |
| Doğum, evlilik ve aile kayıtları | Akrabalık ilişkileri |
| Boşanma ve diğer ilgili kararlar | Hak sahipliğini etkileyen değişiklikler |
| Vasiyetname ve yabancı miras belgeleri | Ölüme bağlı tasarruf ve yurt dışı işlem bilgisi |
| Tapu veya taşınmaz bilgileri | Türkiye’deki malvarlığının belirlenmesi |
| Gerekiyorsa vekâletname | Temsil yetkisi |
Yabancı resmî belgelerin apostil veya başka tasdiki, Türkçe tercümesi ve onayı; düzenleyen ülkeye ve belgeye göre kontrol edilir. İsim yazılışları, tarih ve aile ilişkilerindeki farklılıklar ek delil gerektirebilir. Tercümeden önce belgelerin birbiriyle uyumu incelenmelidir.
Tapuda intikal nasıl yapılır?
TMK 599 ve 705 kapsamında miras, tescilden önce mülkiyet kazanımı doğurabilir. Bununla birlikte taşınmaz üzerinde sonraki tasarruf işlemleri için tescil gerekir.
- Taşınmaz ve ölenin tapudaki payı, takyidatla birlikte belirlenir.
- Mirasçılar ve payları uygun belgeyle ortaya konur.
- Yabancı mirasçının taşınmazı elde tutma koşulları kontrol edilir.
- Kimlik, mirasçılık ve temsil belgeleriyle tapu başvurusu hazırlanır.
- Vergi beyanı ve daha sonraki satış koşulları paralel değerlendirilir.
İntikal, mevcut ipoteği silmez veya mirasçılar arasındaki uyuşmazlığı çözmez. Bir mirasçının bütün taşınmazı tek başına satabileceği anlamına da gelmez.
Veraset ve intikal vergisi: beyan süreleri
Türkiye’de bulunan taşınmazların miras yoluyla devri, yabancılar arasındaki devirler dâhil veraset ve intikal vergisi kapsamında değerlendirilir. İstisnalar, yakınlık, değer ve tarifeye göre vergi hesaplanır. Vergi çıkmayacağı beklentisi, beyan gerekip gerekmediğinin incelenmesini ortadan kaldırmaz.
| Ölüm yeri | Mükellefin bulunduğu yer | Ölümden sonraki olağan beyan süresi |
|---|---|---|
| Türkiye | Türkiye | 4 ay |
| Türkiye | Yurt dışı | 6 ay |
| Yurt dışı | Türkiye | 6 ay |
| Yurt dışı | Ölümün gerçekleştiği ülke | 4 ay |
| Yurt dışı | Başka yabancı ülke | 8 ay |
Bunlar 7338 sayılı Kanun’un 9. maddesindeki olağan vergi beyanı süreleridir; mirasçılık belgesi veya tapu intikali için her durumda ortak süre değildir. Her mirasçının yeri ve gaiplik gibi özel durumlar ayrıca incelenir.
İntikalden önce bütün vergi ödenmeli mi?
İlk miras intikali ile sonraki satış farklıdır. Kanunun 19. maddesi, vergi tahakkuku beklenmeden miras intikaline izin verir; sonraki devir ve hak tesislerinde vergi ilişiği koşulları ve uygun durumlarda teminat düzenlemesi ayrıca uygulanır.
Tahakkuk eden verginin genel ödeme düzeni üç yılda, mayıs ve kasım aylarında altı taksittir. Daha erken satış planlayan mirasçı, sırf bu takvime dayanarak satışın yapılabileceğini varsaymamalıdır. 7338 sayılı Kanun 9 ve 19; Gelir İdaresi açıklamaları.
Yurt dışından işlemler yürütülebilir mi?
Birçok adım uygun vekâletnameyle yürütülebilir. Dava yetkisi bütün tapu işlemlerini, intikal yetkisi de satış yetkisini otomatik kapsamaz. Düzenleme yeri, apostil veya tasdik, tercüme ve özel yetkiler imzadan önce kontrol edilmelidir. Yurt dışından vekâletname rehberi; TKGM vekâletname açıklamaları.
Diğer mirasçılar anlaşmazsa satış yapılabilir mi?
Birden fazla mirasçının bulunduğu tereke, paylaşmaya kadar kural olarak elbirliği hâlinde tutulur. Veraset ilamındaki oran, her mal üzerinde tek başına satılabilir ayrı pay anlamına gelmez.
Bütün taşınmazın anlaşmalı satışında gerekli maliklerin katılımı veya geçerli temsili gerekir. Anlaşma yoksa mirasın paylaşılması ve ilgili ortaklığın giderilmesi yolları değerlendirilir. İşlemin koşullarına göre aynen paylaştırma veya satış ve bedelin dağıtılması gündeme gelebilir. TMK 640 ve 642.
Tereke borçları varsa
Miras sadece malvarlığından oluşmaz; borçlar da bulunabilir. Türk miras hukuku uygulanıyorsa kişisel sorumluluk gündeme gelebilir. TMK 606’da mirasın reddi için genel üç aylık süre, kanuni ve atanmış mirasçılar açısından farklı başlangıçlarla düzenlenir. Uygulanacak hukuk, öğrenme ve başlangıç tarihi somut dosyada kontrol edilmelidir.
Borca batıklık ihtimalinde hukuki durumu etkileyebilecek işlemlerden önce değerlendirme yapılması önemlidir. TMK 599 ve 606.
Sık sorulan sorular
Türk vatandaşlığı şart mı?
Hayır. Ancak belirli taşınmazın yabancı mirasçı tarafından elde tutulması ayrıca sınırlamalara tabi olabilir.
Yabancı vasiyetname konutu doğrudan bana geçirir mi?
Hayır. Belgenin geçerliliği, etkisi, saklı paylar ve gerekli miras ile tapu işlemleri değerlendirilmelidir.
Ne kadar sürer ve maliyeti nedir?
Belgeler, aile ilişkilerinin ispatı, mahkeme iş yükü, yurt dışı kayıtlar ve uyuşmazlık bulunması süreyi etkiler. Mahkeme, tasdik, tercüme, noter, tapu, vergi ve temsil giderleri yapılacak işe göre belirlenir.
İlk inceleme için hazırlık
Tapu, ölüm belgesi, varsa vasiyetname ve yabancı miras belgeleri ile ölenin vatandaşlığını ve olası mirasçıların bilgilerini hazırlayın. Tapu ve satış kontrolleri için Antalya taşınmaz alımı rehberine de bakabilirsiniz.
Antalya’da hukuki destek
Kunut Hukuk Bürosu, Türkçe, İngilizce ve Almanca danışmanlık sunar. Somut dosyanızın değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçebilir veya +90 242 242 34 42 numarasını arayabilirsiniz.
Türkçe sürüm: 8 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgi verir; somut olayın belgeleri ve işlem tarihinde geçerli düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir. Kunut Hukuk Bürosu. Ekibimiz.