Gayrimenkul Hukuku

Türkiye’de gayrimenkul işlemlerinin temelini tapu sicili ve taşınmazın hukuki durumu oluşturur. Mülkiyetin devri, kat mülkiyeti, yapı kullanma izni, yabancıların edinim koşulları ve işlem giderleri birlikte değerlendirilmelidir. İşlem takibinin kapsamı için gayrimenkul işlemlerinde hukuki destek sayfamıza bakabilirsiniz.

Tapu sicili ve mülkiyetin devri

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Sadece bedelin ödenmesi veya adi yazılı bir sözleşmenin imzalanması mülkiyeti devretmez. Devir amaçlı sözleşmeler resmî şekle tabidir. Tapu müdürlüğündeki işlemler yanında, kanuni koşulları sağlandığında noterler de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebilir; mülkiyet için tescil gerekir.

Sicilde malik bilgisi kadar ipotekler, hacizler, şerhler ve beyanlar da önemlidir. Bunların her birinin hukuki etkisi ve alıcı bakımından sonucu ayrı incelenir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlara ilişkin devletin sorumluluğu Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesinde düzenlenir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tapuya şerh, hakkın sonraki maliklere karşı ileri sürülmesi bakımından önem taşıyabilir. Şerhin etkisi ve süresi ayrıca değerlendirilmelidir; Tapu Kanunu’nun 26. maddesindeki beş yıllık resen terkin kuralı dikkate alınır. Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım haklarında Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesindeki süre sınırı da önemlidir.

Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskan

Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet düzenidir. Kat irtifaklı bir tapu, tek başına binanın iskan durumunu veya fiilen tamamlanıp tamamlanmadığını göstermez.

Yapı ruhsatı, onaylı proje ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) belediye kayıtlarından kontrol edilmelidir. İmar Kanunu’nun 31. maddesindeki genel kuralın yanında özel ve geçici abonelik hükümleri de bulunabilir. Elektrik veya su aboneliğinin varlığı tek başına yapının iskanlı olduğunu kanıtlamaz.

Yabancıların taşınmaz edinmesi

Yabancı gerçek kişilerin ediniminde Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, ülke bazındaki koşullar ve taşınmaza ilişkin sınırlamalar uygulanır. Kişi başına ülke genelindeki edinim sınırı ile yabancı edinimlerinin ilçedeki toplam alanına ilişkin sınır birbirinden farklıdır. Mevcut genel düzenlemede kişi başına 30 hektar ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün toplam yüzde 10’u esas alınır; yetkili makamın artırma ve sınırlama yetkileri de dikkate alınır.

• Yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerinin edinimleri özel kanun koşullarına tabidir; diğer yabancı tüzel kişiler yönünden ayrıca sınırlamalar vardır.
• Yapısız taşınmaz ediniminde iki yıllık proje sunma yükümlülüğü değerlendirilir.
• Askerî yasak ve güvenlik bölgeleri ile özel güvenlik bölgelerindeki sınırlamalar ve gerekli izinler incelenir.
• Sınırlamalara aykırı edinimler ve sınırları aşan miras yoluyla edinimler tasfiye hükümlerine tabi olabilir.

Türkçe bilmeyen taraf için gerekli tercüman ve temsil belgeleri işlemden önce hazırlanır. Tarafların farklı müdürlüklerde veya yetkili yurt dışı birimlerinde işlem yapmasına ilişkin usuller somut işlem bakımından teyit edilmelidir.

Ön ödemeli konut satışları

Tüketici işlemi niteliğindeki ön ödemeli konut satışlarında 6502 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik uygulanır. Resmî şekil, ön bilgilendirme, ruhsat ve teminat koşulları önemlidir. Geçerli sözleşme kurulmadan ödeme veya tüketiciyi borç altına sokan belge talep edilmesine ilişkin yasak dikkate alınmalıdır.

On dört günlük cayma hakkı, azami kırk sekiz aylık teslim süresi ve sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar kullanılabilen dönme hakkı ayrı kurallara tabidir. Dönmede gider ve tazminat talepleri ile bunların istisnaları, zaman ve neden bakımından incelenmelidir. Ticaret Bakanlığının güncel bilgilendirmesi bu başlıkları açıklar.

Giderler, sigorta ve döviz

• Tapu harcı: Beyan edilen ve emlak vergisi değerinden düşük olamayan işlem değeri üzerinden değerlendirilir. Genel oran, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 olmak üzere toplam yüzde 4’tür; işlem türüne özgü istisnalar ve güncel tarifeler kontrol edilmelidir.
• Zorunlu deprem sigortası: Kapsama giren taşınmazlar için geçerli poliçe ve işlemdeki kontrol yükümlülükleri değerlendirilir.
• Döviz: Dövizle sözleşme sınırlamaları, tarafların yerleşiklik ve vatandaşlık durumu ile güncel istisnalara göre incelenir. Yabancı gerçek kişinin satın alma yoluyla ediniminde Döviz Alım Belgesi koşulları ayrıca kontrol edilir.
• Değer artış kazancı: Bedelle edinilen taşınmazın beş yıl içinde elden çıkarılması vergilendirme doğurabilir. Edinim şekli, istisna ve hesaplama kuralları ayrıca değerlendirilir.
• Değerleme: Vatandaşlık veya ikamet amacı, taşınmazın özellikleri ve güncel idari kurallar çerçevesinde gereken rapor ve belgeler işlem öncesinde teyit edilir.

Miras ve vatandaşlık bağlantısı

Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında miras hukukunda Türk hukuku uygulanır. Diğer miras unsurları, mirasın açılması, kazanılması ve paylaşılması yönünden 5718 sayılı Kanun’un 20. maddesindeki ayrımlar dikkate alınır.

Taşınmaz almak kendiliğinden Türk vatandaşlığı kazandırmaz. Yatırım yoluyla vatandaşlık için ayrı değer, belge, uygunluk ve elde tutma koşulları ile başvuru süreçleri vardır. İlgili Türkçe blog rehberlerimizde bu aşamalar ayrıca açıklanır.

Başlıca mevzuat ve resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: 705, 706 ve 1007. maddeler.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu: 26 ve 35. maddeler.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: 237 ve 238. maddeler.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu.
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik.
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ve 5718 sayılı Kanun.
• Mevzuat Bilgi Sistemi, TKGM yabancılara yönelik işlem rehberi ve TKGM Döviz Alım Belgesi duyurusu.

Türkçe sürüm: 8 Ekim 2026. Bu sayfa genel bilgi verir; somut taşınmaz ve işlem bakımından belge ve güncel koşulların ayrıca incelenmesi gerekir.

Antalya’da hukuki destek

Kunut Hukuk Bürosu, Antalya Muratpaşa’daki ofisinden danışmanlık sunar ve ilgili mahkeme ve merciler önünde müvekkillerini temsil eder. Türkçe, İngilizce ve Almanca iletişim sağlanır.

Dosyanızı görüşmek için iletişim formunu kullanabilir veya +90 242 242 34 42 numarasını arayabilirsiniz.