Taşınmaz yatırımıyla Türk vatandaşlığı; uygun bir gayrimenkul işlemi, yatırımın tespiti, yatırımcı ikameti ve vatandaşlık başvurusunu içerir. Mevcut taşınmaz yolunda en az 400.000 USD kabul edilen yatırım ve üç yıllık taahhüt koşulları incelenir. Bu eşik, vatandaşlığın kesin kazanılacağı anlamına gelmez.
Bu yazı başvuru aşamalarına odaklanır. Taşınmaz seçimi ve ödeme öncesinde hukuki kontrol listesi, sorunlarda 16 risk rehberi kullanılabilir. Diğer yatırım seçenekleri genel yatırım rehberinde açıklanır.
Taşınmaz yoluyla istisnai vatandaşlık
5901 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği, yatırım koşullarını sağlayan yabancılar için istisnai kazanım yolunu düzenler. Uygun taşınmaz satın alma yanında, gereken koşulları taşıyan noter satış vaadi de ayrı bir yol olabilir.
Yatırım koşullarıyla başvuru hazırlığı ve nihai idari karar birbirinden ayrılmalıdır. Taşınmaz ile kişinin durumu ve kamu düzeni ile millî güvenlik incelemesi birlikte değerlendirilir.
TTB, DAB ve yatırım uygunluğu farklı belgelerdir
| Belge | İşlev |
|---|---|
| Tutar Tespit Belgesi (TTB) | Gereken değerleme sürecine göre vatandaşlık için kabul edilen yatırım tutarını gösterir |
| Döviz Alım Belgesi (DAB) | Gereken banka döviz satışını gösterir; satıcıya ödeme dekontu değildir |
| Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi | İşlem incelemesi sonrası uygun yatırımın tespitini gösterir; uygunluk belgesi olarak da anılır |
İlan bedeli, beyan ve banka ödemeleri bu belgelerle birlikte incelenmelidir. TKGM vatandaşlık işlemi açıklamaları.
Birden fazla taşınmaz kullanılabilir mi?
Satın alma yolunda birden fazla uygun taşınmazın kabul edilen tutarı birlikte değerlendirilebilir. Her taşınmazın uygunluk, değer, ödeme ve tapu işlemi koşullarını sağlaması gerekir. Belgeler aynı yatırım dosyasını desteklemelidir.
Noter satış vaadi yolunun güncel sözleşme yapısı koşulları ayrıca incelenir; satın alma yolunun kuralları otomatik olarak bu yola aktarılmamalıdır.
Her taşınmaz uygun mu?
Hayır. Hukuki nitelik, kat mülkiyeti veya kat irtifakı, ipotek ve hacizler, satıcı, önceki devirler, önceki vatandaşlık kullanımı, kabul edilen tutar ve ödeme uyumu uygunluğu etkiler.
Güncel TKGM kuralları; edinim tarihine bağlı taşınmaz türü ve hisse sınırlamaları ile yabancı malikler, yakınlar ve bağlantılı şirketlerden yapılan işlemleri de düzenler. Olağan alım güvenliği ve vatandaşlık uygunluğu ödeme öncesinde birlikte incelenmelidir.
1. Ön hukuki inceleme
Alıcının vatandaşlığı ve taşınmazı edinme koşulları belirlenir. Tapuda malik, takyidat ve önceki devirler; belediyede imar, ruhsat, proje ve kullanım durumu incelenir. Satıcı veya temsilcinin yetkisi kontrol edilir.
Bu aşama satıştan önce önemlidir; bazı uygunluk sorunları işlem tamamlandıktan sonra kolayca giderilemez.
2. Değerleme ve tutar tespiti
Vatandaşlık yatırımında tarafların anlaştığı bedel tek başına yeterli değildir. Gereken amaç ve sistemle değerleme yapılır; kabul edilen tutar TTB üzerinden belirlenir.
Başka amaçla hazırlanmış ticari raporun veya yüksek tapu beyanının yeterli olduğu varsayılmamalıdır. Belgenin süresi ve işlem takvimi kontrol edilir.
3. Döviz ve bankacılık işlemleri
Ödeme izlenebilir banka kanallarından ve vatandaşlık işleminin döviz koşullarına uygun hazırlanır. Yatırımcı, satıcı, taşınmaz, tutar ve işlem amacı belgelerde ilişkilendirilmelidir.
DAB, ödeme dekontu ve tapu işlemindeki eksik referans veya tutarsızlık uygunluğu etkileyebilir. Mevcut banka bakiyesi, önceki kapora, taksit ve birden fazla taşınmazın ödeme sırası transferden önce değerlendirilmelidir.
4. Tapu ve üç yıllık taahhüt
Belgeler hazır olduğunda yetkili tapu müdürlüğündeki işlem tamamlanır; vatandaşlık amacı ve gereken üç yıllık satmama taahhüdü doğru biçimde kaydedilir.
Şerhsiz sıradan alım, bedel yüksek olsa da otomatik olarak vatandaşlık yatırım koşulunu karşılamaz. Noter satış vaadinde gerekli düzenleme şekli, peşin ödeme ve üç yıllık devir ile terkin etmeme şerhi ayrı incelenir.
5. Yatırım uygunluk belgesi
Taşınmaz, kabul edilen tutar, banka belgeleri ve taahhüt ilgili yetkili birimlerce incelenir. Koşullar uygunsa Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi düzenlenir.
Belgenin ilgili göç ve vatandaşlık birimlerine iletilmesi ile başvurucuya bildirimi, işlemde verilen bilgiler ve uygulanan süreç üzerinden takip edilir. Bu belge vatandaşlığın kazanıldığı anlamına gelmez.
6. Yatırımcı ikamet izni
Resmî sıra, 6458 sayılı Kanun’un 31/1-j maddesi kapsamındaki kısa dönem ikamet sürecini yatırım tespitinden sonra ele alır. Genel ikamet belgeleri yanında yatırım uygunluğu ve kategoriye özgü belgeler hazırlanır.
Güncel e-İkamet belge listesi, vatandaşlık, aile ve kişisel koşullara göre incelenir. Yabancı belgeler için tasdik ve tercüme gerekebilir. Bu yatırım yolu için önceki beş yıllık ikamet süresi aranması ile süreçteki yatırımcı ikameti birbirine karıştırılmamalıdır.
7. Vatandaşlık dosyası
İlgili yatırım ve ikamet aşamalarından sonra yetkili il nüfus ve vatandaşlık müdürlüğünde başvuru yapılır. İstisnai başvurudaki VAT-4 formu ve güncel talimatlarla dosya hazırlanır.
- Pasaport ve kimlik belgeleri.
- Doğum ve medeni durum kayıtları.
- Gereken evlilik, boşanma ve ölüm belgeleri.
- Aile ilişkileri, velayet ve muvafakat delilleri.
- Gereken adli sicil, ikamet ve yatırım belgeleri.
- Fotoğraflar ve başvuru ücret belgeleri.
Eksik tasdik, farklı isim yazılışı veya belirsiz aile kayıtları ek belge taleplerine yol açabilir. NVI’nin şahsen başvuru açıklamaları dikkate alınmalı; vekâletle temsil, bütün kişisel katılım gerekliliklerinin yerine geçer sayılmamalıdır. NVI yatırım süreci.
Eş ve çocukların durumu
Yatırımcının yabancı eşi ile yatırımcının veya eşinin ergin olmayan ya da bağımlı yabancı çocukları kapsamda değerlendirilebilir. Her kişinin uygunluğu ve belge gereklilikleri ayrı incelenir.
Boşanma, tek ebeveynli başvuru, velayet ve çocuğun erginliğe yaklaşması gibi durumlar baştan ele alınmalıdır. Aile dosyası, tapu alındıktan sonraya bırakılmamalıdır.
Süre ve mevcut vatandaşlık
Her başvuru için sabit süre yoktur. Taşınmazın durumu, değerleme, banka kayıtları, tapu, ikamet, yabancı belgeler ve güvenlik incelemesi süreyi etkiler. Belgelerin düzenli hazırlanması idari karar tarihini garanti etmez.
Türkiye’de çok vatandaşlık mümkün olabilir; başvurucunun mevcut vatandaşlığının kaybı veya sınırlamaları ise o ülkenin hukukuyla ayrıca kontrol edilmelidir. Bu kontrol başvuru tamamlanmadan yapılmalıdır.
Hukuki inceleme neden satın almadan önce yapılmalı?
Kapora, sözleşme, transfer veya tapu sonrası ödeme yapısını değiştirmek, uygun olmayan taşınmazı yenisiyle değiştirmek ve satıcı ilişkisini düzeltmek güçleşebilir. Yatırım ve vatandaşlık dosyası birlikte planlanmalıdır.
Kunut Hukuk Bürosu; taşınmaz ön incelemesi, satıcı ve geçmiş kayıtlar, değerleme ile banka planı, sözleşmeler ve ilgili başvuru süreçlerinde destek sunar.
Resmî kaynaklar
TKGM edinim rehberi, TKGM değerleme ve vatandaşlık açıklamaları, TKGM işlem aşamaları ve NVI yatırım başvurusu bilgileri.
Antalya’da hukuki destek
Kunut Hukuk Bürosu, Türkçe, İngilizce ve Almanca danışmanlık sunar. Somut dosyanızın değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçebilir veya +90 242 242 34 42 numarasını arayabilirsiniz.
Türkçe sürüm: 8 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgi verir; somut olayın belgeleri ve işlem tarihinde geçerli düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir. Kunut Hukuk Bürosu. Ekibimiz.