Türk vatandaşlığı amacıyla taşınmaz almadan önce hem gayrimenkul işlemi hem de yatırımın vatandaşlık yoluna uygunluğu incelenmelidir. 400.000 USD üzerindeki ilan bedeli, uygunluk kanıtı değildir.
Bu kontrol listesi, kapora veya bağlayıcı sözleşmeden önce incelenecek kayıtları ve hükümleri açıklar. Sonraki başvuru aşamaları adım adım vatandaşlık rehberinde yer alır.
Ödeme öncesinde kayıt ve kararlar
| Kontrol | İncelenecek delil |
|---|---|
| Alıcı ve satıcı | Edinim koşulları, malik, temsil ve şirket yetkisi |
| Tapu ve geçmiş | Takyidat, önceki devirler ve vatandaşlık kullanımı |
| Taşınmaz ve yapı | Nitelik, imar, ruhsat, proje ve iskan |
| Kabul edilen tutar | Değerleme, TTB, beyan ve ödeme |
| Banka | Alıcı hesap, işlem sırası, DAB ve dekont |
| Sözleşme ve başvuru | İade, sona erme, teslim, aile belgeleri ve adres |
Çözülmemiş bir konu ödeme öncesi değerlendirilmelidir. Bazı sorunlar giderilebilir, bazıları ise seçilen taşınmazı amaç için uygunsuz kılabilir.
Gayrimenkul incelemesi ve vatandaşlık uygunluğu farklıdır
Olağan inceleme, güvenli edinim ve kullanımla ilgilidir: mülkiyet, takyidat, imar, yapı ve sözleşme riskleri. Vatandaşlık amaçlı alımda taşınmazın, satıcının, değerlemenin ve ödemenin ilgili idari koşulları da sağlaması gerekir.
Hukuken devredilebilen taşınmaz, vatandaşlık yatırımı için uygun olmayabilir. Her iki soru işlemden önce cevaplanmalıdır.
1. Alıcının taşınmazı edinme koşulları
Vatandaşlık, taşınmazın yeri, hukuki niteliği ve alıcının mevcut edinimleri kontrol edilir. Kişi başına ülke genelindeki sınır ile yabancı edinimlerinin ilçedeki toplam oranı farklıdır. Askerî, güvenlik ve diğer alan sınırlamaları da incelenir.
Başka bir yabancının aynı projede alım yapmış olması, her yatırımcının aynı edinimi yapabileceğini göstermez.
2. Malik ve satıcının yetkisi
Pazarlama yapan kişi tapu maliki olmayabilir. Malik, fiil ehliyeti, temsilci vekâletnamesi, şirket tescili, imza yetkisi ve gereken şirket kararları incelenmelidir. Mülkiyet veya yetki uyuşmazlığı varsa sonuçları değerlendirilir.
Ödeme alıcısının malik veya işlemle hukuki bağlantısı açık olmalıdır. Emlakçı talimatı tek başına para transferi için yeterli inceleme değildir.
3. Güncel tapu ve takyidat
Tapu sureti taşınmazın risksiz olduğunu kanıtlamaz. İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa, irtifak, satış vaadi, aile konutu şerhi, yönetim planı ve diğer kayıtlar güncel sicilden kontrol edilir.
Bazı kayıtlar devri engeller, bazıları devirden sonra etkisini sürdürür. Üç yıllık dönemde mülkiyet kaybına yol açabilecek kayıtların vatandaşlık etkisi de değerlendirilir. “Temiz tapu” ifadesi yerine her kayıt ayrı ele alınmalıdır.
4. Tapudaki hukuki nitelik
İlanda daire olarak gösterilen yer, tapuda arsa, tarım arazisi, kat irtifaklı bölüm veya başka nitelikte olabilir. Fiilî kullanım ile tescilli durum karşılaştırılır.
Kat mülkiyeti, kat irtifakı, üzerinde yapı bulunan arsa veya uygun noter satış vaadi yolları güncel koşullarla incelenir. TKGM’nin 12 Aralık 2023 sonrası tarım arazisi ve yapısız yerler ile 1 Şubat 2023 sonrası hisse edinimine ilişkin kuralları dikkate alınmalıdır. Bütün taşınmazı önceki paydaşlardan almak ile yalnızca bir hisseyi almak farklıdır.
5. İmar, ruhsat, proje ve iskan
Tapu ile belediye uygunluğu farklı konulardır. İmar durumu, yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, iskan, izinsiz değişiklikler, yıkım veya idari kararlar ve devam eden belediye sorunları incelenmelidir.
Yeni yapılar, dubleksler, dönüştürülen işyerleri ve projeden alımlar ayrıca dikkat gerektirir. Vatandaşlık uygunluğu, yapı ve imar risklerini ortadan kaldırmaz.
6. Mülkiyet geçmişi
Önceki devirler, yabancı malikler, satıcının yatırımcıyla kişisel veya kurumsal bağı, yapay kısa devir zincirleri ve daha önce verilmiş Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi araştırılır.
Daha önce vatandaşlık yatırımında kullanılmış taşınmazın yeniden uygun olacağı varsayılmamalıdır. Bu kontrol, mevcut tapu belgesinin ötesinde geçmiş sicil ve taraf ilişkisi incelemesi gerektirebilir.
7. İlan bedeli ve TTB
Vatandaşlık amaçlı değerleme doğru amaçla ve gereken sistem üzerinden istenmelidir. Tutar Tespit Belgesinin geçerlilik süresi işlem takvimiyle birlikte kontrol edilir.
Satıcının fiyatı, sözleşmeye yazılan tutar veya yüksek tapu beyanı, kabul edilen yatırım değerinin yerine geçmez. Vergi ve giderler de otomatik olarak yatırım eşiğine eklenmez. Değer, beyan ve belgelenmiş ödeme birlikte incelenir.
8. Transferden önce ödeme planı
Bedel izlenebilir bankacılık kanallarıyla ve ilgili döviz usulüne uygun hazırlanmalıdır. Alıcı, satıcı, taşınmaz ve vatandaşlık amacı belgelerde ilişkilendirilir.
- Ödemeyi alacak hesap ve malik bağlantısı.
- Döviz işleminin yöntemi ve sırası.
- Belgelerde gereken taşınmaz bilgisi.
- Kapora, taksit veya parçalı ödemenin kabul koşulları.
- Birden fazla taşınmazın belgelendirilmesi.
- Daha önce yapılan ödemelerin kullanılabilirliği.
DAB ve satıcıya ödeme dekontu ayrı belgelerdir. Eksik açıklama veya ilgisiz hesap, sonradan her zaman düzeltilemeyebilir.
9. Kaporadan önce sözleşme
“Standart form” diye sunulan rezervasyon veya ön sözleşme önemli yükümlülükler doğurabilir. Taşınmaz, malik, bedel, para birimi, ödeme takvimi, uygunluk, satıcının iş birliği, yetersiz değer hâli, iade, kapanış ve teslim koşulları, cezai şart, sona erme ve yetki hükümleri incelenmelidir.
“Vatandaşlığa uygun” sözleşme ifadesi bağımsız incelemenin yerini tutmaz. Taşınmaz veya tutar uygun çıkmazsa riskin kime ait olduğu ve alıcının hangi iade yoluna sahip olacağı açık olmalıdır.
10. Noter satış vaadi
Uygun durumlarda anında devir yerine noter satış vaadi kullanılabilir. Ancak gereken taşınmaz niteliği, peşin yatırım tutarı, noterde düzenleme ve üç yıllık devir ile terkin etmeme şerhi birlikte sağlanmalıdır.
Adi yazılı inşaat veya rezervasyon belgesi aynı sonucu doğurmaz. Projede yüklenicinin hakları, kat irtifakı, ruhsat, finansman ve ipotekler, teslim, tamamlanma riski ve iade koruması ayrıca incelenir.
11. İkamet ve adres koşulları
Yabancının taşınmazı edinebilmesi ile adres kaydı veya ikamet başvurusuna uygunluk aynı şey değildir. Bir taşınmaz devredilebilirken mahalle veya ilçedeki ayrı idari kısıtlama ikamet işlemini etkileyebilir.
Yetkili merciden güncel durum teyit edilmelidir. İkamet izinleri rehberi uygun kategori seçiminde yardımcı olur.
12. Aile belgelerinin erken hazırlanması
Eş ve çocuklar için doğum, evlilik, boşanma, ölüm, velayet, muvafakat, isim değişikliği ve aile kayıtları; apostil veya tasdik ve Türkçe tercümeyle birlikte incelenir.
Tek ebeveynli başvuru, boşanma veya erginlik yaşına yaklaşan çocuk bakımından ek belge koşulları olabilir. İsim ve tarih tutarsızlıkları süreci uzatabilir.
Bağımsız incelemenin önemi
Emlakçı, yüklenici ve satıcının işlemi tamamlamadaki rolü, yatırımcı adına inceleme yapan avukatın rolünden farklıdır. Başka kişilerin aynı projede başvurması, satıcının geçmiş deneyimi veya eski değerleme, yeni yatırımın uygunluğunu kanıtlamaz.
Ödeme sonrası malik yapısını, değerlemeyi, banka kaydını veya sözleşmeyi değiştirmek daha güç olabilir. İnceleme yatırım öncesinde başlamalıdır.
Hukuki destek ve kaynaklar
Kunut Hukuk Bürosu; tapu ve belediye kayıtları, mülkiyet geçmişi, uygunluk, sözleşmeler, değerleme ve ödeme planı ile ilgili ikamet ve vatandaşlık süreçlerinde danışmanlık sağlar. İşlem sorunları için 16 risk rehberimiz, olağan alım konuları için Antalya gayrimenkul rehberimiz de incelenebilir.
TKGM edinim rehberi, TKGM vatandaşlık süreci, TKGM TTB ve uygunluk açıklamaları, NVI yatırım açıklamaları.
Antalya’da hukuki destek
Kunut Hukuk Bürosu, Türkçe, İngilizce ve Almanca danışmanlık sunar. Somut dosyanızın değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçebilir veya +90 242 242 34 42 numarasını arayabilirsiniz.
Türkçe sürüm: 8 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgi verir; somut olayın belgeleri ve işlem tarihinde geçerli düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir. Kunut Hukuk Bürosu. Ekibimiz.