Projeden konut alımında bedelin bir kısmı veya tamamı, konut hazır olmadan ödenir. Sözleşmedeki teslim tarihinin geçmesi; ek kira gideri, yatırım belirsizliği ve yeni teslim takvimi talepleri doğurabilir.
Geciken teslim; ifa, tazminat, sözleşmenin sona erdirilmesi veya bedel iadesi taleplerini gündeme getirebilir. Kullanılabilecek yol, sözleşmeye, alıcının durumuna, teslim yükümlülüğüne ve temerrüt koşullarına göre belirlenir.
Yabancı alıcı tüketici haklarından yararlanabilir mi?
Tüketici sıfatı, ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket edilmesine bağlıdır. Yabancı vatandaşlık tek başına korumayı engellemez; ancak her taşınmaz alımı tüketici işlemi değildir.
Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin bedeli önceden peşin veya taksitle ödemesini ve satıcının sonradan devir veya teslimi üstlenmesini içerir. 6502 sayılı Kanun’un 40–46. maddeleri bu işlemleri düzenler.
- Alımın tüketici işlemi olup olmadığı.
- Satıcı olarak kimin sorumlu olduğu.
- Sözleşmenin satış, satış vaadi veya başka bir düzenleme niteliği.
- Alıcının ödeme yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği.
- Sözleşme tarihinde geçerli kurallar.
Projeyi pazarlayan şirket, yüklenici ve tapu maliki farklı olabilir. Talep, yalnızca reklamda kullanılan proje adına dayanarak yöneltilmemelidir.
Satıcı ne zaman gecikmiş sayılır?
Sözleşme, ekler ve değişiklikler incelenerek teslim tarihi, uzatma süreleri, ödemeye bağlı koşullar, teslimde bulunması gereken özellikler, tapu devri ve gecikme hükümleri belirlenmelidir.
Satış temsilcisinin yeni tahmini, sözleşmedeki tarihi kendiliğinden değiştirmez. Alıcının imzaladığı bir ek protokol ise süre ve talepleri etkileyebilir.
48 ay satıcıya otomatik ek süre verir mi?
6502 sayılı Kanun’un uygulanacak 44. maddesi uyarınca teslim, sözleşmede vaat edilen sürede yapılmalı ve azami 48 ayı aşmamalıdır. Bu üst sınır, daha kısa sözleşme süresini otomatik uzatmaz. Örneğin 18 aylık teslim vaadi sırf kanuni tavan 48 ay olduğu için göz ardı edilemez. Eski sözleşmelerde önceki düzenleme ve geçiş hükümleri kontrol edilmelidir.
Anahtarın verilmesi teslim sayılır mı?
Tapu, zilyetlik ve sözleşmedeki işlerin tamamlanması ayrı incelenir. Kanunun 44. maddesi, tüketici adına kat irtifakının tesciliyle zilyetliğin devrini teslim olarak kabul eden düzenleme içerir. Bununla birlikte “teslim tutanağı” başlığı, bütün yükümlülüklerin yerine getirildiğini tek başına kanıtlamaz. Eksik işler, izinler ve bağımsız bölüm farklılıkları ayrıca değerlendirilir.
Teslim tarihi geçtiğinde ilk adımlar
| Adım | Kontrol |
|---|---|
| Sözleşme incelemesi | Tarih, uzatma, ödemeler ve hukuki yollar |
| Taşınmaz kontrolü | Tapu, inşaat ilerlemesi ve eksik işler |
| Deliller | Ödemeler, yazışmalar, ihtarlar ve zararlar |
| Temerrüt | Bildirim ve ek süre gerekip gerekmediği |
| Talep seçimi | Teslim, tazminat, bedel iadesi veya diğer uygun yol |
Sözleşme ve ekleri, banka kayıtları, tarihli fotoğraflar ve teslim vaatlerine ilişkin mesajlar korunmalıdır. Gerekirse delil tespiti değerlendirilir. Yeni takvim, sulh veya ibra belgesi imzalanmadan önce yazılı inceleme yapılmalıdır.
İhtar ve ek süre gerekli mi?
TBK 117 uyarınca muaccel borçta temerrüt kural olarak ihtarla doğar. Maddede belirtilen şekilde belirlenmiş ifa gününün geçmesi bazı durumlarda ayrıca ihtar gerektirmeden temerrüt doğurabilir.
Temerrüt ile sözleşmeden dönme koşullarının oluşması aynı şey değildir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde TBK 123–125, ek süreyi ve seçimlik hakları düzenler; TBK 124’teki istisnalar ayrıca incelenir.
İhtar, amaçlanan sonuca göre hazırlanmalıdır. Gayriresmî “yakında bitirin” mesajı; ifa talebi, son süre veya hakkın kullanılması için yeterli olmayabilir. Ön ödemeli satışlarda cayma ve dönme bildiriminin ilgili yönetmelikteki noter usulü de kontrol edilmelidir.
Sözleşme sona erdirilip bedel geri alınabilir mi?
14 günlük cayma
6502 sayılı Kanun’un 43. maddesi, ön ödemeli konut satışında gerekçe ve cezai şart olmaksızın 14 günlük cayma hakkını düzenler. Bu erken cayma yolu, aylar sonra ortaya çıkan teslim gecikmesinden farklıdır.
24 aya kadar gerekçesiz dönme
45. madde, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönme hakkını düzenler. Bu yolda kanundaki giderler ve süreye göre değişen sınırlı tazminat talep edilebilir. Alıcının plan değişikliği ile satıcının borcunu yerine getirmemesi aynı hukuki durum değildir.
Satıcının ifa etmemesi
45/2, satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde tüketiciden bedel talep edememesini düzenler. TBK 125 de koşulları oluştuğunda ifa ve gecikme zararı, ifa edilmeme zararı veya dönme gibi seçenekler sağlar.
Her gecikme, her alıcı için koşulsuz ve anında iade hakkı olarak sunulmamalıdır. Seçilen yolun koşulları ve gerekirse ek süre incelenmelidir.
İade süresi nasıl hesaplanır?
45/3 kapsamındaki iade için dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren azami 180 gün düzenlemesi bulunur. Bu süre, ayrı 14 günlük cayma yoluna, her temerrüt talebine veya sulh anlaşmasına otomatik uygulanmaz. İade hakkının varlığı, satıcının malvarlığı ve güvencelerinden bağımsız bir tahsil garantisi de değildir.
Gecikme tazminatı ve cezai şart
Konaklama gideri, kullanım veya kira kaybı, sözleşmedeki gecikme bedeli ve ihlalle bağlantılı diğer zararlar gündeme gelebilir. Hukuki dayanak ve tutar delille gösterilmelidir; her giderin geri alınacağı varsayılmamalıdır.
Günlük veya aylık bedel hükmünün cezai şart mı, kararlaştırılmış zarar karşılığı mı olduğu önemlidir. TBK 179, gecikmeye bağlı cezai şartta çekincesiz kabulün etkisini düzenler. Ancak her gecikme talebinin çekincesiz teslimle ortadan kalktığı söylenemez.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 13.05.2013 tarihli, E. 2012/16268, K. 2013/12134 sayılı kararında belirli bir kira kaybı bedeli cezai şarttan ayrılmış ve bu talep için çekince aranmadığı değerlendirilmiştir. Sonuç, hükmün niteliğine bağlıdır. Karar kaynağı.
Teslim tutanağındaki ibra, sulh veya bütün yükümlülüklerin tamamlandığına ilişkin ifadeler kontrol edilmelidir. Aynı zararın birden fazla kalemde talep edilmesi de hukuki dayanak bakımından değerlendirilir.
Mücbir sebep iddiası
Mücbir sebep hükmü her gecikmeyi otomatik haklı kılmaz. Dayanılan olay, etkilediği süre, sözleşme maddesi, ifaya gerçek etkisi ve alıcıya bildirim incelenir. Genel ekonomik güçlük veya inşaat sorunu açıklaması tek başına yeterli kabul edilmemelidir.
Sözleşme noterde yapılmadıysa
Ön ödemeli konut satışında 41. madde, tapuda tescil veya noterde gereken şekilde satış vaadi koşulunu düzenler. Satıcının sonradan geçersizliği tüketici aleyhine ileri sürmesine ilişkin koruma ve geçerli sözleşme öncesi ödeme talebi yasağı da dikkate alınmalıdır.
Adi yazılı sözleşme, bütün ödemelerin geri alınamayacağı anlamına gelmez. Tüketiciyi koruyan kural da her gayriresmî belgenin üçüncü kişilere karşı her durumda aynen ifa edileceği şeklinde açıklanamaz. Sözleşme, ödeme ve tapu birlikte incelenir.
Görevli mahkeme ve arabuluculuk
Tüketici işleminden doğan uyuşmazlıklarda genel olarak tüketici mahkemesi görevlidir; talebin niteliği önemlidir. 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesindeki dava öncesi arabuluculuk ve istisnalar ayrıca değerlendirilir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin kapsam içi uyuşmazlıklar ile tüketici hakem heyeti kapsamındaki işler bakımından istisnalar vardır.
Bedel iadesi ile mülkiyet talebi aynı usule tabi varsayılmamalıdır. Yer yönünden yetki, temsil ve yabancı belgeler de kontrol edilmelidir.
Sık sorulan sorular
İşlem yapmak için 48 ay beklemeli miyim?
Hayır. Daha kısa teslim vaadi ve uygun hukuki yol ayrıca incelenir.
Gecikme nedeniyle taksitleri durdurabilir miyim?
Ödeme takvimi, karşılıklı yükümlülükler ve savunmalar incelenmeden otomatik ödeme durdurma hakkı varsayılmamalıdır. Haksız ödememe ayrı uyuşmazlık yaratabilir.
Hem teslim hem tam bedel iadesi istenebilir mi?
Bunlar alternatif hukuki yollar olabilir. Talep seçimi ve izin verilen alternatif talepler dosyaya göre düzenlenmelidir.
Teslimi kabul edip tazminat isteyebilir miyim?
Talebin niteliği, sözleşme ve ibra ya da çekince hükümlerine göre mümkün olabilir.
Gecikme otomatik dolandırıcılık mı?
Hayır. Aldatma, aynı yerin birden fazla satışı veya başka suç şüphesi varsa deliller ayrıca değerlendirilir.
Kaynaklar ve hazırlık
6502 sayılı Kanun: 3, 40–46, 73 ve 73/A; TBK: 117, 123–125 ve 179; Ticaret Bakanlığı ön ödemeli konut açıklamaları.
İnceleme için sözleşme ve eklerini, ödeme kayıtlarını, vaat edilen tarihleri, yazışmaları ve tapu belgelerini hazırlayın. Ön alım incelemesi için Antalya taşınmaz alımı rehberimiz de kullanılabilir. Yurt dışından temsil için uygun vekâletname gerekir.
Antalya’da hukuki destek
Kunut Hukuk Bürosu, Türkçe, İngilizce ve Almanca danışmanlık sunar. Somut dosyanızın değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçebilir veya +90 242 242 34 42 numarasını arayabilirsiniz.
Türkçe sürüm: 8 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgi verir; somut olayın belgeleri ve işlem tarihinde geçerli düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir. Kunut Hukuk Bürosu. Ekibimiz.