Kiracı kira bedelini ödemediğinde, birikmiş alacağı tahsil etmek ve taşınmazın tahliyesini sağlamak farklı hukuki hedeflerdir. Alacak takibi yapılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Uygun yol; kira sözleşmesine, ödeme kayıtlarına, taraflara ve dayanılan tahliye nedenine göre belirlenir.
Bu rehber, öncelikle konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtar, icra, arabuluculuk ve hazırlık belgelerini açıklar. Kiraya verenin yabancı olması, tek başına kira alacağı veya kanuni tahliye yoluna başvurmasına engel değildir.
İşleme başlamadan önce hangi kayıtlar incelenmeli?
Önce kimin talepte bulunabileceği belirlenmelidir. Tapu maliki, sözleşmedeki kiraya veren ve emlak yöneticisi her zaman aynı kişi değildir. Ortak mülkiyet, malik değişikliği ve temsil yetkisi ayrıca incelenir.
| Konu | Kontrol |
|---|---|
| Kira yükümlülüğü | Bedel, vade ve ödeme dönemi |
| Ödeme geçmişi | Aylık çizelge, banka kayıtları, kısmi ödemeler ve mahsuplar |
| Artışlar | Talep edilen bedelin uygulanacak kurallara uygunluğu |
| Yan giderler | Kiracının hukuken ödemekle yükümlü olduğu giderler |
| İhtarlar | Metin, tarih, tebliğ ve ispat |
| Temsil | Kiraya veren adına işlem yapan kişinin yetkisi |
Tartışmalı kira artışının bütün tutarı otomatik olarak kesin borç sayılmamalıdır. Kira artışı ve tespiti bakımından TBK 344 dikkate alınarak önce talep edilebilir kira bedeli belirlenmelidir.
Ödenmeyen kira nasıl tahsil edilir?
Dosyanın koşullarına göre icra takibi veya dava yoluyla tahsil istenebilir. Borcun miktarı, deliller ve itirazlar sonraki aşamaları etkiler.
Tahliye de amaçlanıyorsa kira alacağına bağlı özel icra yolu değerlendirilir. Ödeme emrinin ve ihtarının gereken koşulları taşıması gerekir. İtiraz veya süresinde ödeme, izlenecek yolu değiştirebilir. İcra dosyası açılması tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Yalnızca ödeme istemek ile tahliyeye yönelik usulüne uygun takip farklıdır. İİK 269 ve 269/a.
Temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye
TBK 315, kiralananın tesliminden sonra muaccel kira veya yan gider borcunu ödemeyen kiracıya yazılı süre verilmesini ve süresinde ödememe hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesini düzenler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az 30 gündür ve bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden başlar. Borcun hesabı, ihtarın içeriği, süre ve tebliğ delili birlikte kontrol edilmelidir.
Sürenin bitmesi, kiraya verenin kiracıyı kendisinin çıkarmasına izin vermez. Tahliye ilgili hukuki yol üzerinden yürütülmelidir. TBK 315 ihtarı, özel icra yolu ve iki haklı ihtar birbirinden ayrılmalıdır.
Kiracı sürekli geç ödüyorsa: iki haklı ihtar
TBK 352, ödememe nedeniyle kanunda belirtilen kira süresi veya kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunmasını ayrı bir tahliye nedeni olarak düzenler. Bir yıl veya daha uzun sözleşmelerde kira yılı, takvim yılıyla aynı olmak zorunda değildir.
Aynı borç için iki mesaj gönderilmesi şartların oluştuğunu otomatik olarak göstermez. İlgili süre veya kira yılının bitiminden itibaren öngörülen bir aylık dava süresi; TBK 353 ve arabuluculuğun sürelere etkisiyle birlikte değerlendirilir. İhtardan sonra ödeme yapılmasının sonucu, kullanılan yola ve ödeme zamanına bağlıdır.
Bir yıllık sözleşme bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Kapsamdaki konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sadece belirli süre bittiği için sözleşmeyi sona erdiremez. TBK 347, kiracının gerekli bildirimi yapmaması hâlinde uzamayı düzenler.
On yıllık uzama süresinden sonraki sona erdirme hakkı ayrıca hesaplanmalı ve gereken bildirim yapılmalıdır. Bu düzenleme, her sözleşmenin ilk imza tarihinden tam on yıl sonra tahliye edilebileceği şeklinde açıklanmamalıdır.
Tahliye taahhütnamesi kullanılabilir mi?
TBK 352 kapsamında geçerli bir tahliye taahhüdü, ayrı bir hukuki neden olabilir. Kiracının taşınmazın tesliminden sonra belirli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir. O tarihte boşaltılmaması hâlinde ilgili bir aylık takip veya dava süresi ve usul kuralları incelenir.
Tarih, imza, metin ve imzalayan kişinin yetkisi kontrol edilmelidir. Sözleşmenin bitişini belirten her cümle, geçerli tahliye taahhüdü değildir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye
TBK 350, kiraya verenin ve kanunda belirtilen yakınlarının gerçek konut veya işyeri ihtiyacına dayalı dava imkânını düzenler. Daha yüksek kira elde etme isteği aynı neden değildir. Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin bildirim ve dava takvimi farklıdır.
İhtiyaç nedeniyle boşaltma sonrasında TBK 355, haklı sebep olmaksızın üçüncü kişiye üç yıl kiralama yasağını ve aykırılığın tazminat sonucunu düzenler.
Kiracılı taşınmazı yeni satın alan kişi
TBK 351, gereken ihtiyacı bulunan yeni malik için edinimden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonrasında dava açılmasına dayalı yol öngörür. Kira döneminin sonuyla bağlantılı alternatif yol da ayrıca değerlendirilir.
Satın alma, kiracının kendiliğinden çıkmasını gerektirmez. Taşınmaza taşınma planı yapılmadan önce kira sözleşmesi ve bildirim tarihleri incelenmelidir. Antalya’da taşınmaz alımı rehberi.
Arabuluculuk zorunlu mu?
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca kira uyuşmazlıkları genel olarak dava öncesi zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna ayrıca dikkate alınmalıdır.
Her icra işleminin öncesinde arabuluculuk gerektiği veya bütün tahliye davalarının muaf olduğu söylenemez. Önce amaçlanan yol belirlenmelidir. Anlaşma metni; ödeme, tahliye, teslim ve icra edilebilirlik koşullarını açıkça düzenlemelidir. 6325 sayılı Kanun 18/B.
Depozito kira borcuna sayılabilir mi?
TBK 342, kapsamdaki kiralarda güvence bedelini üç aylık kirayla sınırlar; para olarak verilen güvencenin bankada tutulmasını ve çözülme koşullarını düzenler.
Depozito, kiracının son aylardaki kira ödemelerinin otomatik karşılığı değildir. Borcun varlığı da banka güvencesinin tek taraflı çekilmesini her durumda mümkün kılmaz. Kira borcu, zararlar ve güvencenin çözülme koşulları birlikte incelenir.
Uyuşmazlıkta hangi davranışlardan kaçınılmalı?
Kiracıyı çıkarmak için kilit değiştirme, eşyaları çıkarma veya hizmetleri kesme gibi yöntemlere başvurulmamalıdır. Hukuki tahliye usulü izlenmelidir.
Yazışmalar ve deliller korunmalıdır. Gönüllü çıkışta anahtar teslimi, sayaçlar, taşınmazın durumu ve kalan borçlar yazılı şekilde kayıt altına alınmalıdır.
Yurt dışından takip ve hazırlanacak belgeler
Birçok adım uygun vekâletnameyle avukat üzerinden yürütülebilir. Dava, arabuluculuk ve sulh yetkileri ile tasdik ve tercüme koşulları ayrıca incelenir. Vekâletname rehberimiz.
- Sözleşme ve ekleri.
- Tapu ve malik değişikliği belgeleri.
- Aylık kira çizelgesi ve ödeme delilleri.
- İhtarlar ve tebliğ belgeleri.
- Varsa tahliye taahhüdü.
- İlgili yazışmalar.
- Alacak, tahliye veya her ikisinin mi istendiğini açıklayan bilgi.
Sık sorulan sorular
Bir kira ödenmeyince hemen tahliye mümkün mü?
Ödenmeme, kiracıyı doğrudan çıkarma yetkisi vermez. Borç, ihtar ve tahliye şartları incelenmelidir.
İhtardan sonra ödeme bütün tahliye nedenlerini kaldırır mı?
Her durumda değil. Ödeme zamanı ve temerrüt, iki haklı ihtar veya başka bir yolun kullanılması farklı sonuçlar doğurabilir.
Tahliye ne kadar sürer?
Her dosya için sabit süre yoktur. Tebligat, itirazlar, gerekli arabuluculuk, mahkemenin iş yükü ve sonraki aşamalar süreyi etkiler.
Kiracının çıkması borcu siler mi?
Kendiliğinden silmez. Kalan borçlar, hukuken geçerli teslim ve varsa anlaşma ayrıca değerlendirilir.
Hukuki kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: 315, 342, 344, 347, 350–353 ve 355. maddeler; yukarıda bağlantısı verilen İcra ve İflas Kanunu ve Arabuluculuk Kanunu.
Antalya’da hukuki destek
Kunut Hukuk Bürosu, Türkçe, İngilizce ve Almanca danışmanlık sunar. Somut dosyanızın değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçebilir veya +90 242 242 34 42 numarasını arayabilirsiniz.
Türkçe sürüm: 8 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgi verir; somut olayın belgeleri ve işlem tarihinde geçerli düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir. Kunut Hukuk Bürosu. Ekibimiz.