Gayrimenkul İşlemlerinde Hukuki Destek

Kunut Hukuk Bürosu, Türkiye’de taşınmaz almak, satmak, kiralamak veya miras yoluyla devralmak isteyen kişilere hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunar. Antalya Muratpaşa’daki ofisimizden tapu müdürlükleri, noterlikler, belediyeler, idari merciler ve mahkemeler önündeki işlemleri takip ediyoruz.

Tamamlanmış konut alımı, projeden satış, yapısız taşınmaz edinimi, miras intikali, kiralama ve başarısız bir alımın sona erdirilmesi birbirinden farklı işlemlerdir. Her işlem için yetkili merci, şekil şartı ve belgeler ayrıca değerlendirilir. Türkçe, İngilizce ve Almanca iletişim sağlıyoruz.

Hizmet kapsamı

1. Tapu ve takyidat incelemesi

Malik, taşınmazın niteliği, yüzölçümü, bağımsız bölüm ve arsa payı incelenir. İpotek, haciz, şerh ve beyanlar değerlendirilerek ilanla tapu kayıtları karşılaştırılır. Mülkiyet kural olarak tescille kazanılır.

2. Ruhsat, proje ve iskan kontrolü

Belediye kayıtlarında yapı ruhsatı, onaylı proje ve yapı kullanma izin belgesi incelenir. Fiilî kullanımın projeyle uyumu; kapatılmış balkonlar, ilave katlar veya kullanım değişiklikleri gibi aykırılıklar değerlendirilir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti ayrımı açıklanır. Elektrik veya su aboneliği tek başına iskanın varlığını göstermez.

3. Sözleşme ve resmî şekil

Taşınmaz satışında resmî şekil gerekir. Kanuni koşulları içinde noterler de satış sözleşmesi düzenleyebilir; mülkiyet için tescil gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı belge, resmî devir veya geçerli satış vaadiyle aynı hukuki sonucu doğurmaz. Satış vaadi şerhi ile önalım, alım ve geri alım haklarının etkileri ve süreleri ayrıca incelenir.

4. Vekâletname, tercüman ve yurt dışından işlem

Vekâletname, yapılacak işleme ve yetki sınırlarına göre hazırlanır. Tapu işleminde Türkçe bilmeyen taraf için gereken tercüman ve temsil koşulları değerlendirilir. Yurt dışında düzenlenen belgelerin kabulü, apostil veya tasdik ve tercüme ihtiyacı önceden teyit edilir.

5. Projeden ve ön ödemeli konut alımı

Tüketici işlemi niteliğindeki satışlarda ön bilgilendirme, yapı ruhsatı, resmî şekil ve teminat koşulları kontrol edilir. On dört günlük cayma, azami kırk sekiz aylık teslim ve yirmi dört aya kadar dönme kuralları, koşulları ve istisnalarıyla birlikte değerlendirilir. Teslim gecikmesi ve sözleşmenin sona erdirilmesi farklı hukuki seçenekler doğurabilir.

6. Yabancı alıcının edinim koşulları

Ülke bazındaki edinim koşulları, kişi başına ülke genelindeki alan sınırı ve yabancı edinimlerinin ilçedeki toplam alan sınırı ayrı incelenir. Askerî yasak ve güvenlik bölgeleri, özel güvenlik bölgeleri ve yapısız taşınmazlarda proje sunma yükümlülükleri kontrol edilir. Yabancı ticaret şirketleri ve diğer tüzel kişiler için farklı kurallar bulunabilir.

7. Ödeme, harç ve vergiler

Dövizle sözleşme kuralları ve istisnaları, Döviz Alım Belgesi, banka ödemeleri, tapu harcı, DASK ve muhtemel vergiler değerlendirilir. Beyan edilen bedel ile gerçek ödeme arasındaki farklılıklar, işlem ve ispat riskleri doğurabilir. Harç, vergi ve rapor koşulları güncel düzenlemelere göre teyit edilir.

8. Satın alma sonrasındaki işlemler

Belediyeye bildirimler, abonelikler, yönetim planı, aidatlar ve kat malikleri kararları incelenir. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve sona ermesi, kira bedeli uyuşmazlıkları ve tahliye süreçlerinde destek sağlanır.

9. Miras ve aileye devir

Mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisi beyannamesi ve tapu intikali için gereken belgeler değerlendirilir. Türkiye’deki taşınmaz mirasında Türk hukuku uygulanır. Yabancıların kanuni sınırları aşan miras edinimlerinde tasfiye koşulları ayrıca incelenmelidir.

10. Uyuşmazlıklar ve dava takibi

Başarısız satın alımın tasfiyesi, satış vaadine dayalı talepler, ayıplı yapı, projeye aykırılık, yüklenicinin gecikmesi ve tapu kayıtlarına ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki temsil sağlanır. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda devletin sorumluluğu ayrı değerlendirilir.

İşlem aşamaları ve belgeler

Değerleme raporu her alımda aynı amaçla aranmaz; vatandaşlık, ikamet ve güncel idari kurallar bakımından gereken belgeler işlem öncesinde teyit edilir. İşlem süresi dosyanın ve ilgili mercilerin koşullarına göre değişir.

Ödeme öncesi kontrol listesi

• Tapu ve takyidat incelendi mi?
• Sözleşmenin gereken şekli ve ödeme güvenceleri kontrol edildi mi?
• Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskan durumu birbirinden ayrıldı mı?
• Fiilî durum onaylı projeyle karşılaştırıldı mı?
• Gerçek bedel, banka belgeleri ve resmî beyan uyumlu mu?
• Vekâletnamenin yetkileri ve sınırları işlemle uyumlu mu?

Sık sorulan sorular

Yabancı alıcının ikamet izni alması zorunlu mu?

Taşınmaz edinimi ile ikamet izni farklı hukuki konulardır. Satın alma, ikamet veya vatandaşlık hakkını kendiliğinden doğurmaz. Edinim koşulları ve gerekiyorsa ayrı başvurular birlikte değerlendirilir.

Türkiye’ye gelmeden işlem yapılabilir mi?

İşleme uygun bir vekâletnameyle temsil mümkün olabilir. Belgenin yetkili merci tarafından kabul edilecek biçimde hazırlanması ve gereken özel yetkileri içermesi önemlidir.

Emlakçıyla yapılan sözleşme yeterli mi?

Mülkiyetin devri için gereken resmî işlem ve tescilin yerini tutmaz. Satış vaadi de ayrı şekil koşullarına tabidir.

İnceleme ne zaman yapılmalı?

Ödeme ve bağlayıcı taahhütlerden önce. Sonradan tespit edilen sorunlar ek maliyet, gecikme ve uyuşmazlık doğurabilir; çözüm yolu somut olayın koşullarına bağlıdır.

Mevzuat ve iletişim

Başlıca kaynaklar 4721, 2644, 6098, 634, 3194, 6502, 1512, 6305, 492, 193 ve 5718 sayılı kanunlar ile ilgili ikincil düzenlemelerdir. Ayrıntılı hukuki çerçeve için Gayrimenkul Hukuku sayfasına, resmî metinler için Mevzuat Bilgi Sistemi ve TKGM kaynaklarına başvurabilirsiniz.

Taşınmazın konumunu, işlem aşamasını, yapılmış ödemeleri ve elinizdeki belgeleri iletişim formunda kısaca açıklayabilirsiniz.

Türkçe sürüm: 8 Ekim 2026. Genel bilgi niteliğindedir; somut dosyanın incelenmesi gerekir.