Immobilienanwalt in der Türkei

Diese Seite richtet sich an deutschsprachige Käuferinnen und Käufer, Verkäufer, Erben und Vermieter, die eine Immobilie in der Türkei erwerben, halten oder wieder abgeben wollen. Die Beratung findet auf Deutsch statt, der Schriftverkehr mit Grundbuchamt, Notariat, Gemeinde und Gericht auf Türkisch. Wer als Immobilienanwalt in der Türkei tätig wird, arbeitet an der Nahtstelle zwischen diesen beiden Sprachen: die Unterlage entsteht auf Türkisch, die Entscheidung fällt bei Ihnen.

Es geht um konkrete Vorgänge: den Kauf einer fertigen Wohnung oder eines Hauses, den Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung, den Erwerb unbebauter Grundstücke, die Übertragung im Erbfall, die Vermietung, die Rückabwicklung eines gescheiterten Kaufs und den Streit über Mängel oder Räumung. Für jeden dieser Vorgänge gibt es eine zuständige Stelle, eine vorgeschriebene Form und eine Unterlage, an der die Akte hängen bleibt, wenn sie fehlt.

Das Büro liegt in Antalya, im Stadtteil Muratpaşa. Von dort werden Verfahren vor den örtlichen Gerichten, Grundbuchämtern (Tapu Müdürlüğü) und Verwaltungsbehörden geführt. Mehr zur Kanzlei und zum Team finden Sie auf der Seite Über uns.

Leistungsumfang

1. Prüfung des Grundbuchblatts und der Belastungen

• Auszug aus dem Grundbuch (Tapu kaydı): Eigentümer, Art des Rechts, Fläche, Anteil am Grundstück.
• Abfrage der Spalten für Pfandrechte, Vormerkungen (şerh) und Anmerkungen (beyan). Dort stehen Hypotheken, Vorkaufsrechte, Pfändungen und Bauträgerprojekte.
• Abgleich zwischen dem, was im Exposé steht, und dem, was im Register eingetragen ist. Eigentum an einer Immobilie entsteht in der Türkei erst mit der Eintragung (Art. 705 Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721).

2. Prüfung von Baugenehmigung, Projekt und Nutzungserlaubnis

• Baugenehmigung (yapı ruhsatı) und genehmigtes Projekt bei der Gemeinde.
• Nutzungserlaubnis (yapı kullanma izni, umgangssprachlich iskân). Ohne sie werden Strom, Wasser und Kanalisation nicht bereitgestellt (Art. 31 Baugesetz Nr. 3194).
• Abgleich des tatsächlichen Zustands mit dem genehmigten Projekt: geschlossene Balkone, aufgestockte Etagen und umgewidmete Erdgeschosse sind der häufigste Abweichungsfall.
• Klärung, ob das Objekt im Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder erst im Bauerbbaurecht (kat irtifakı, Art. 14 Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634) steht.

3. Vertragsgestaltung: Vorvertrag, Kaufversprechen, Form

• Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur in amtlicher Form gültig, also vor dem Grundbuchamt (Art. 706 ZGB Nr. 4721; Art. 237 Abs. 1 Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098). Ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit dem Makler bindet niemanden zur Übereignung.
• Das Kaufversprechen (taşınmaz satış vaadi) ist ebenfalls formbedürftig und wird beim Notar beurkundet (Art. 237 Abs. 2 OG Nr. 6098; Art. 44 lit. B Notariatsgesetz Nr. 1512).
• Eintragung des Kaufversprechens als Vormerkung im Grundbuch. Wird innerhalb von fünf Jahren ab der Vormerkung nicht verkauft, löscht das Grundbuchamt sie von Amts wegen (Art. 26 Grundbuchgesetz Nr. 2644).
• Vorkaufs-, Rückkaufs- und Ankaufsrechte können für höchstens zehn Jahre vereinbart werden (Art. 238 OG Nr. 6098).

4. Erwerb ohne Anwesenheit: Vollmacht, Dolmetscher, Konsulat

• Erstellung einer auf den konkreten Vorgang zugeschnittenen Vollmacht (vekaletname). Eine Generalvollmacht ist selten das Richtige.
• Spricht eine Partei kein Türkisch, muss beim Grundbuchamt ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein; er unterschreibt die amtliche Urkunde mit (Art. 24 Abs. 3 und Abs. 5 Grundbuchregisterverordnung, Amtsblatt vom 17.08.2013).
• Befinden sich die Parteien bei verschiedenen Grundbuchämtern oder bei einer türkischen Auslandsvertretung, können die Erklärungen getrennt aufgenommen und der Vertrag anschließend vervollständigt werden (Art. 26 Grundbuchgesetz Nr. 2644, eingefügt durch Gesetz Nr. 7181 vom 04.07.2019).

5. Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung

• Beim Vorauszahlungskauf (ön ödemeli konut satışı) ist entweder die Eintragung im Grundbuch oder ein notariell beurkundetes Kaufversprechen zwingend. Vorher darf der Verkäufer unter keiner Bezeichnung Zahlungen verlangen (Art. 41 Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502).
• Widerrufsrecht von vierzehn Tagen ohne Begründung und ohne Vertragsstrafe (Art. 43 Abs. 1 VerbrSchG Nr. 6502).
• Die Übergabefrist darf in keinem Fall achtundvierzig Monate ab Vertragsschluss überschreiten (Art. 44 VerbrSchG Nr. 6502 in der Fassung des Gesetzes Nr. 7392 vom 24.03.2022).
• Rücktritt ohne Begründung bis zu vierundzwanzig Monate ab Vertragsschluss; der Verkäufer kann dann eine gestaffelte Entschädigung von bis zu zwei bis acht Prozent des Vertragswerts verlangen (Art. 45 Abs. 1 VerbrSchG Nr. 6502).

6. Erwerbsschranken für ausländische Staatsangehörige

• Prüfung der Flächengrenzen: pro Person landesweit höchstens dreißig Hektar, und höchstens zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche des jeweiligen Landkreises (Art. 35 Abs. 1 Grundbuchgesetz Nr. 2644 in der Fassung des Gesetzes Nr. 6302 vom 03.05.2012).
• Prüfung militärischer Sperr- und Sicherheitszonen. Die Karten und Koordinaten liegen dem Grundbuchamt vor; die Prüfung läuft dort, nicht über einen Antrag des Käufers (Art. 35 Abs. 5 GBG Nr. 2644).
• Bei unbebauten Grundstücken: das geplante Projekt ist binnen zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorzulegen (Art. 35 Abs. 4 GBG Nr. 2644).
• Ausländische Handelsgesellschaften können nur im Rahmen besonderer Gesetze erwerben; andere ausländische juristische Personen gar nicht (Art. 35 Abs. 2 GBG Nr. 2644).

7. Zahlungsweg, Gebühren und Steuern

• Prüfung der Währungsfrage: Zwischen in der Türkei ansässigen Personen dürfen Kaufpreis und Miete nicht in Fremdwährung oder fremdwährungsindexiert vereinbart werden (Art. 4 lit. g Beschluss Nr. 32 über den Schutz des Werts der türkischen Währung, eingefügt durch Präsidialbeschluss Nr. 85, Amtsblatt vom 13.09.2018, Nr. 30534). Wer seinen gesetzlichen Wohnsitz nicht in der Türkei hat, gilt als außerhalb ansässig (Art. 2 lit. b und c desselben Beschlusses).
• Grunderwerbsgebühr (tapu harcı): Bemessungsgrundlage ist der erklärte Übertragungswert, der nicht unter dem Grundsteuerwert liegen darf; sie wird von Veräußerer und Erwerber gesondert erhoben (Anlage 4, Tarif I Ziff. 20 lit. a Gebührengesetz Nr. 492). Der Satz beträgt 20 Promille für die erwerbende und 20 Promille für die veräußernde Seite, zusammen also 4 Prozent des erklärten Werts (Stand: 23. August 2026).
• Pflichtige Erdbebenversicherung (zorunlu deprem sigortası, DASK) für Wohngebäude und Sondereigentum (Art. 10 Abs. 1 und 3 Katastrophenversicherungsgesetz Nr. 6305).
• Wertzuwachsgewinn bei Weiterveräußerung innerhalb von fünf Jahren ab Erwerb (wiederholter Art. 80 Ziff. 6 Einkommensteuergesetz Nr. 193).

8. Nach dem Erwerb: Versorgung, Verwaltung, Vermietung

• Ummeldung von Strom-, Wasser- und Gasverträgen sowie Abgabe der Grundsteuererklärung bei der Gemeinde.
• Verwaltungsordnung (yönetim plânı) der Anlage, Hausgeld und Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
• Gestaltung und Kündigung von Mietverträgen, Räumungsverfahren, Streit über die Mieterhöhung.

9. Erbfall und Übertragung an Angehörige

• Für in der Türkei belegene Immobilien gilt im Nachlass türkisches Recht, auch wenn die verstorbene Person eine andere Staatsangehörigkeit hatte (Art. 20 Abs. 1 Satz 2 Gesetz über das Internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht Nr. 5718).
• Erbschein, Erbschaftsteuererklärung und Umschreibung im Grundbuch.
• Erwerb durch Erbfall oberhalb der Flächengrenzen führt zur Verwertung und Auszahlung des Erlöses statt zur Eintragung (Art. 35 Abs. 6 GBG Nr. 2644).

10. Streit vor Gericht

• Rückabwicklung eines gescheiterten Kaufs, Klage auf Übereignung aus einem Kaufversprechen.
• Mängel am Bauwerk, Abweichung vom genehmigten Projekt, Verzug des Bauträgers.
• Löschung unrichtiger Grundbucheintragungen. Für Schäden aus der Führung des Grundbuchs haftet der Staat; die Klage wird am Gericht des Registerorts geführt (Art. 1007 ZGB Nr. 4721).

Ablauf: Stelle, Unterlage, Rücklauf

Der Erwerb läuft nicht über eine einzige Behörde. Jede Station gibt die Akte an die nächste weiter, und an jeder Station gibt es eine Unterlage, ohne die es nicht weitergeht.

Die Zeile zur Wertermittlung betrifft nicht jeden Kauf. Der Immobilienbewertungsbericht wird nach einem Runderlass (Genelge) der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster verlangt, wenn der Erwerb für einen Antrag auf die türkische Staatsbürgerschaft oder auf eine Aufenthaltserlaubnis verwendet werden soll. Beim reinen Kauf ohne diesen Zweck ist er nicht vorgeschrieben. Es handelt sich um eine Verwaltungsvorgabe, nicht um eine Voraussetzung des Grundbuchgesetzes.

Zu Bearbeitungsdauern machen wir keine Angaben. Wo das Gesetz eine Frist selbst nennt, steht sie oben mit Fundstelle.

Häufige Fehler

Rechtsgrundlagen

Stand: 23. August 2026. Die folgenden Fundstellen wurden am amtlichen Text auf mevzuat.gov.tr geprüft. Beträge, Sätze und Grenzwerte ändern sich; prüfen Sie das Datum, bevor Sie sich auf eine Zahl verlassen.

Häufige Fragen

Dürfen deutsche Staatsangehörige in der Türkei Immobilien kaufen?

Der Erwerb steht Staatsangehörigen der vom Staatspräsidenten bestimmten Länder offen, innerhalb der gesetzlichen Schranken. Maßgeblich ist Art. 35 Abs. 1 Grundbuchgesetz Nr. 2644 in der Fassung des Gesetzes Nr. 6302 vom 03.05.2012. Ob für einen konkreten Landkreis eine Sperre besteht, sagt Ihnen das Grundbuchamt anhand der ihm vorliegenden Karten.

Gibt es eine Obergrenze für die Fläche?

Ja. Landesweit dreißig Hektar pro Person und höchstens zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche des jeweiligen Landkreises. Der Staatspräsident kann die personenbezogene Grenze auf das Doppelte anheben (Art. 35 Abs. 1 GBG Nr. 2644).

Brauche ich eine Aufenthaltserlaubnis, um zu kaufen?

Das Grundbuchgesetz nennt für den Erwerb keine Aufenthaltserlaubnis als Voraussetzung. Sie ist eine getrennte Frage des Aufenthaltsrechts und wird in der Praxis oft im Zusammenhang mit dem Kauf beantragt, ist aber keine Erwerbsvoraussetzung.

Muss ich für den Kauf in die Türkei reisen?

Nicht zwingend. Der Erwerb ist über eine Vollmacht möglich, und die Erklärungen können bei verschiedenen Grundbuchämtern oder bei einer türkischen Auslandsvertretung getrennt aufgenommen werden (Art. 26 GBG Nr. 2644 in der Fassung des Gesetzes Nr. 7181 vom 04.07.2019).

Ich spreche kein Türkisch. Wie läuft die Beurkundung?

Spricht eine der beteiligten Personen kein Türkisch, muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein. Er unterschreibt die amtliche Urkunde mit, und seine Identität wird darin festgehalten (Art. 24 Abs. 3 und 5 Grundbuchregisterverordnung, Amtsblatt vom 17.08.2013). Beschäftigte des beurkundenden Grundbuchamts dürfen diese Rolle nicht übernehmen (Art. 24 Abs. 6).

Reicht ein Vertrag mit dem Makler oder dem Bauträger?

Für die Übereignung nicht. Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur in amtlicher Form gültig (Art. 706 ZGB Nr. 4721; Art. 237 Abs. 1 OG Nr. 6098). Ein Kaufversprechen ist möglich, muss aber notariell beurkundet werden (Art. 237 Abs. 2 OG Nr. 6098; Art. 44 lit. B Notariatsgesetz Nr. 1512).

Was bringt die Eintragung des Kaufversprechens im Grundbuch?

Die Vormerkung wirkt gegenüber späteren Eigentümern des Grundstücks. Sie ist allerdings befristet: Wird binnen fünf Jahren ab Eintragung nicht verkauft oder das Recht nicht bestellt, löscht das Grundbuchamt sie von Amts wegen (Art. 26 GBG Nr. 2644).

Was ist der Unterschied zwischen kat irtifakı und kat mülkiyeti?

Kat irtifakı ist ein Recht an einem noch nicht oder nicht fertig bebauten Grundstück, das einer künftigen Wohnung zugeordnet wird (Art. 14 Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634). Kat mülkiyeti ist das Wohnungseigentum am fertigen Gebäude. Steht im Grundbuch nur kat irtifakı, ist das Gebäude registerrechtlich noch nicht abgeschlossen.

Was passiert, wenn die Nutzungserlaubnis fehlt?

Ohne Nutzungserlaubnis werden Strom, Wasser und Kanalisation nicht bereitgestellt, bis sie erteilt ist. Als Tag der Fertigstellung gilt der Tag der Nutzungserlaubnis (Art. 31 Baugesetz Nr. 3194).

Muss der Kaufpreis in türkischer Lira vereinbart werden?

Das Verbot der Fremdwährungsvereinbarung gilt zwischen in der Türkei ansässigen Personen (Art. 4 lit. g Beschluss Nr. 32, eingefügt durch Präsidialbeschluss Nr. 85, Amtsblatt vom 13.09.2018, Nr. 30534). In der Türkei ansässig ist, wer dort seinen gesetzlichen Wohnsitz hat (Art. 2 lit. b desselben Beschlusses). Wo Ihre Seite steht, sollte vor Vertragsschluss geklärt sein, weil davon die zulässige Währungsklausel abhängt.

Wie wird die Grunderwerbsgebühr berechnet?

Bemessungsgrundlage ist der erklärte Übertragungswert, der nicht unter dem Grundsteuerwert der Immobilie liegen darf. Die Gebühr wird von Veräußerer und Erwerber gesondert erhoben (Anlage 4 Tarif I Ziff. 20 lit. a Gebührengesetz Nr. 492). Der Satz beträgt 20 Promille für die erwerbende und 20 Promille für die veräußernde Seite, zusammen 4 Prozent des erklärten Werts (Stand: 23. August 2026). Ein zu niedrig erklärter Preis spart daher wenig und schwächt später den Nachweis der Anschaffungskosten.

Brauche ich einen Immobilienbewertungsbericht?

Nicht bei jedem Kauf. Ein Bewertungsbericht eines lizenzierten Unternehmens wird nach einem Runderlass (Genelge) der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster verlangt, wenn der Erwerb für einen Antrag auf die türkische Staatsbürgerschaft oder auf eine Aufenthaltserlaubnis verwendet werden soll. Wer ohne diesen Zweck kauft, braucht ihn nicht. Es handelt sich um eine Verwaltungsvorgabe, nicht um eine Voraussetzung des Grundbuchgesetzes.

Ist die Erdbebenversicherung Pflicht?

Für Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz und für als Wohnhaus errichtete Gebäude auf im Grundbuch eingetragenen Privatgrundstücken ja; sie ist jährlich zu erneuern (Art. 10 Abs. 1 und 3 Gesetz Nr. 6305). Ohne gültige Police führt das Grundbuchamt die Umschreibung nicht durch (Art. 11 Abs. 2 Gesetz Nr. 6305).

Ich kaufe vom Bauträger vor Fertigstellung. Was schützt mich?

Ohne Eintragung im Grundbuch oder notariell beurkundetes Kaufversprechen darf der Verkäufer keine Zahlung verlangen (Art. 41 VerbrSchG Nr. 6502). Sie haben vierzehn Tage Widerrufsrecht ohne Begründung (Art. 43 Abs. 1), die Übergabefrist darf achtundvierzig Monate ab Vertragsschluss nicht überschreiten (Art. 44), und bis zu vierundzwanzig Monate ab Vertragsschluss besteht ein Rücktrittsrecht gegen gestaffelte Entschädigung (Art. 45 Abs. 1).

Was gilt für ein unbebautes Grundstück?

Wer als ausländische Person ein unbebautes Grundstück erwirbt, muss das geplante Projekt binnen zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen. Das genehmigte Projekt wird in der Anmerkungsspalte des Grundbuchs vermerkt, und die Umsetzung wird nachgehalten (Art. 35 Abs. 4 GBG Nr. 2644).

Was passiert mit der Immobilie im Erbfall?

Für in der Türkei belegene Immobilien gilt türkisches Erbrecht, unabhängig von der Staatsangehörigkeit der verstorbenen Person (Art. 20 Abs. 1 Satz 2 Gesetz Nr. 5718). Übersteigt der Erwerb die Flächengrenzen des Art. 35 Abs. 1, wird die Immobilie verwertet und der Erlös an die berechtigte Person ausgezahlt (Art. 35 Abs. 6 GBG Nr. 2644).

Führt der Immobilienkauf zur türkischen Staatsbürgerschaft?

Nur unter den Bedingungen der Durchführungsverordnung zum Staatsangehörigkeitsgesetz, mit einem Mindestwert und einer dreijährigen Haltefrist. Der Ablauf, die Beträge und die Fundstellen stehen im Beitrag Türkische Staatsbürgerschaft durch Investition. Ein gewöhnlicher Kauf führt für sich genommen nicht zur Einbürgerung.

Wann sollte ich anwaltlich prüfen lassen?

Bevor Geld fließt. Nach der Anzahlung verschiebt sich die Verhandlungslage, und Belastungen, eine fehlende Nutzungserlaubnis oder eine Abweichung vom genehmigten Projekt lassen sich dann nur noch über eine Rückabwicklung lösen.

Kontakt

Schildern Sie den Vorgang kurz: um welches Objekt es geht, in welchem Landkreis es liegt, ob bereits gezahlt wurde und welche Unterlagen Ihnen vorliegen. Auf dieser Grundlage lässt sich sagen, was zuerst geprüft werden muss.

Kunut Anwaltskanzlei
Muratpaşa, Çatalköprü Cd. Çoruh İş Merkezi No:7 Daire:4
07030 Muratpaşa / Antalya, Türkei

Telefon: +90 242 242 34 42
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