Türkische Staatsbürgerschaft durch Investition: Voraussetzungen und Ablauf

• Kunut Law Firm
• Staatsbürgerschaftsrecht

Die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition kann über mehrere gesetzlich geregelte Wege beantragt werden. Beim Immobilienweg sind eine geeignete Investition von mindestens 400.000 US-Dollar, die vorgeschriebene dreijährige Bindung sowie die Investitions-, Aufenthalts- und Staatsbürgerschaftsverfahren zu prüfen. Der Kauf allein führt nicht zur Einbürgerung.

Dieser Leitfaden erklärt die Voraussetzungen und den Ablauf für deutschsprachige Antragsteller. Entscheidend sind die Grundbuchlage, die anerkannte Investitionssumme und die passenden Zahlungsnachweise.

Wer kann die türkische Staatsbürgerschaft über eine Investition erhalten?

Das türkische Staatsbürgerschaftsgesetz Nr. 5901 regelt in Artikel 12 den Erwerb auf außerordentlichem Wege. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss des Staatspräsidenten auf Vorschlag des Ministeriums. Voraussetzung ist, dass keine Gründe der nationalen Sicherheit oder der öffentlichen Ordnung entgegenstehen. Dieser Weg ersetzt die reguläre Aufenthaltsdauer von fünf Jahren. (Quelle: Generaldirektion für Bevölkerungs- und Staatsbürgerschaftsangelegenheiten, nvi.gov.tr, Stand: 7. Oktober 2026)

Die einzelnen Investitionskategorien und ihre Schwellenwerte stehen nicht im Gesetz selbst. Sie ergeben sich aus Art. 20 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes (Ministerratsbeschluss Nr. 2010/139 vom 11.02.2010, Amtsblatt vom 06.04.2010). Das Gesetz (Art. 12 Abs. 1 lit. b) zieht nur den Rahmen; die Beträge stehen in der Verordnung und werden dort auch geändert.

Für den Investitionsweg sind die Voraussetzungen von Artikel 12 des Gesetzes Nr. 5901 und der gewählten Investitionskategorie zu erfüllen. Beim Immobilienerwerb müssen außerdem die für die Staatsangehörigkeit des Käufers und das Objekt geltenden Erwerbsbeschränkungen geprüft werden. Die NVI-Informationen für Investoren beschreiben die Investoren-Aufenthaltserlaubnis nach Artikel 31 Absatz 1 Buchstabe j des Gesetzes Nr. 6458 als Teil des Verfahrens.

Investitionswege im Überblick

Es handelt sich nicht um ein einheitliches Programm, sondern um sieben voneinander getrennte Kategorien nach Art. 20 Abs. 2 der Durchführungsverordnung. Jede hat eine eigene feststellende Behörde und eigene Nachweispflichten.

Die Beträge beziehen sich auf die jeweilige Investitionskategorie; bei Geldbeträgen ist der vorgeschriebene Fremdwährungsgegenwert zu beachten. Quelle: offizielle Investitionsübersicht. Für den Beschäftigungsweg gelten die zusätzlichen Vorgaben des Arbeitsministeriums. Aus der Tabelle sollte keine freie Verfügbarkeit der Investition abgeleitet werden.

Die Wege lassen sich nicht beliebig kombinieren. Wer 200.000 USD in eine Immobilie und 300.000 USD in eine Bankeinlage legt, erfüllt keine der beiden Kategorien. Mehrere Immobilien dürfen dagegen zusammengerechnet werden, sofern jeder einzelne Kaufvorgang die formalen Anforderungen erfüllt.

Welche Immobilien können für die Staatsbürgerschaft geeignet sein?

Prüfen Sie die tatsächliche Grundbucheintragung und die zum Erwerbszeitpunkt geltenden Regeln. Landwirtschaftliche Grundstücke und unbebaute Grundstücke, die nach dem 12. Dezember 2023 erworben wurden, können nach der aktuellen TKGM-Anleitung nicht für den Immobilienweg verwendet werden.

Bei Wohnungen und Projekten sind zwei türkische Begriffe zu unterscheiden: kat mülkiyeti bezeichnet das Eigentum an einer selbständigen Einheit nach türkischem Wohnungseigentumsrecht; kat irtifakı ist ein projektbezogenes Recht an einer vorgesehenen selbständigen Einheit, das mit einem Grundstücksanteil verbunden ist. Es sollte nicht mit dem deutschen Erbbaurecht gleichgesetzt werden. Eine solche Eintragung ersetzt auch keine Prüfung von Baugenehmigung, Projekt und Fertigstellung.

Der Erwerb der gesamten Immobilie von mehreren bisherigen Eigentümern ist vom Erwerb nur eines Anteils zu unterscheiden. Ein Preis oberhalb der Schwelle bestätigt die Eignung nicht. Quellen: TKGM-FAQ und türkisches Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634.

Eine ausführliche Checkliste zur Immobilienprüfung und den Ablauf des Immobilienwegs finden Sie auch in unseren englischsprachigen Beiträgen.

Der Immobilienweg Schritt für Schritt

Planen Sie Bewertung, Devisenumtausch, Zahlung und Grundbuchverfahren zusammen. Die genaue Reihenfolge ist anhand der gewählten Kauf- oder Verkaufsvorvertragsgestaltung zu prüfen.

1. Rechtliche Vorprüfung des Objekts

Geprüft werden Grundbuchauszug (Tapu), Eigentümerstellung, Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen, die Art der Eintragung nach der Neuregelung vom 12.12.2023 sowie die Vorgeschichte der Immobilie. Diese Prüfung gehört vor den Vorvertrag, nicht danach.

2. Bewertung und Tutar Tespit Belgesi (TTB)

Die Bewertung ist für den Staatsbürgerschaftszweck über das vorgeschriebene Verfahren zu beantragen. Der Tutar Tespit Belgesi (TTB) bestätigt den dafür anerkannten Investitionsbetrag. Auch der erklärte Transaktionspreis und die dokumentierten Zahlungen müssen die Anforderungen erfüllen. Der Angebotspreis und ein beliebiges Wertgutachten reichen nicht aus.

3. Devisenumtausch und Zahlungsnachweise

Die Döviz Alım Belgesi (DAB) dokumentiert den vorgeschriebenen Verkauf von Devisen an eine Bank zur Weiterleitung an die Zentralbank. Sie ist vom Bankbeleg über die Zahlung an den Verkäufer zu unterscheiden. Namen, Betrag, Objektbezug, Empfänger und zeitliche Abfolge müssen zur Transaktion passen. Lassen Sie bestehende Guthaben und bereits geleistete Zahlungen gesondert prüfen.

4. Eigentumsübertragung mit Veräußerungsverbot

Beim Grundbuchamt (Tapu Sicil Müdürlüğü) wird das Eigentum übertragen und zugleich das dreijährige Veräußerungsverbot eingetragen. Ohne diese Eintragung fehlt der Akte eine zwingende Voraussetzung.

5. Bestätigung der Immobilieninvestition

Nach Prüfung des Grundbuchvorgangs wird bei erfüllten Voraussetzungen die Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi ausgestellt, häufig als Konformitätsbescheinigung bezeichnet. Dieses Dokument ist vom TTB zur Betragsfeststellung zu unterscheiden und bedeutet noch keine Einbürgerung.

6. Aufenthaltserlaubnis für Investoren

Die offizielle NVI-Anleitung sieht nach der Investitionsbestätigung den Antrag auf eine Investoren-Aufenthaltserlaubnis nach Artikel 31 Absatz 1 Buchstabe j des Gesetzes Nr. 6458 vor. Anschließend wird die Staatsbürgerschaftsakte vorbereitet. Eine vorherige fünfjährige Aufenthaltsdauer ist bei diesem Weg nicht erforderlich.

7. Staatsbürgerschaftsantrag

Erst jetzt wird die eigentliche Akte eingereicht. Sie durchläuft die Sicherheitsprüfung und wird anschließend zur Entscheidung vorgelegt.

Ablauf und zuständige Behörden

Welche Stelle für welchen Schritt zuständig ist, lässt sich vorab klären. Die folgende Übersicht zeigt, wo die Akte jeweils bearbeitet wird.

Zu Bearbeitungszeiten machen wir bewusst keine Angaben. Sie hängen von der Auslastung der jeweiligen Behörde und von der Vollständigkeit der Akte ab und lassen sich nicht zusagen.

Sonderfall: Kauf vom Bauträger

Beim Erwerb vor Fertigstellung sind die Bauakte und die Vertragsgestaltung zusätzlich zu prüfen. Entscheidend sind unter anderem die eingetragenen Rechte an der Einheit und die Voraussetzungen des gewählten Erwerbswegs.

Zu klären sind vor allem drei Punkte:

• Was genau ist eingetragen? Beim Kauf vor Fertigstellung existiert häufig nur ein Anteil am Gesamtgrundstück. Ob dieser Anteil die Anforderungen nach der Neuregelung erfüllt, hängt vom Stand der Bauakte ab.
• Wie wird bewertet? Ein Wertgutachten für ein nicht fertiggestelltes Objekt folgt anderen Annahmen als für eine bestehende Wohnung.
• Was passiert bei Bauverzug? Der Kaufvertrag sollte regeln, welche Folgen eine Verzögerung hat und ob der Käufer zurücktreten kann.

Der notarielle Verkaufsvorvertrag als zweiter Weg

Neben dem abgeschlossenen Kauf sieht Artikel 20 Absatz 2 Buchstabe b eine weitere Gestaltung vor: den notariell errichteten Immobilienverkaufsvorvertrag (satış vaadi sözleşmesi). Auch damit lässt sich die Voraussetzung erfüllen, ohne dass das Eigentum bereits übergegangen ist.

Die Verordnung knüpft diesen Weg an vier Bedingungen, die alle zusammen vorliegen müssen:

• An der Immobilie ist Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder projektbezogenes Recht (kat irtifakı) begründet. Ein bloßer Anteil am Gesamtgrundstück genügt auch hier nicht.
• Mindestens 400.000 US-Dollar sind im Voraus eingezahlt (peşin). Eine Ratenzahlung über die Bauzeit erfüllt die Bedingung nicht.
• Im Grundbuch ist die Verpflichtung vermerkt, dass drei Jahre lang weder eine Übertragung noch eine Löschung erfolgt.
• Der Vertrag ist notariell errichtet. Ein privatschriftlicher Vorvertrag mit dem Bauträger reicht nicht aus.

Praktisch bedeutet das: Wer vor Fertigstellung kauft, sollte vorab klären, ob der Bauträger die Begründung von kat irtifakı und den dreijährigen Sperrvermerk überhaupt beibringen kann. Ist das nicht der Fall, trägt die Investition den Antrag nicht — unabhängig davon, wie hoch die geleistete Zahlung ist.

Risiken vor Kauf und Antragstellung

• Unbebautes Grundstück gekauft. Die anwendbaren Regeln schließen den Objekttyp aus, auch wenn der angebotene Preis die Schwelle erreicht.
• Verlass auf den Angebotspreis. Der Verkäufer nennt 400.000 USD, das SPK-Gutachten kommt auf 360.000 USD. Die Bewertung, der TTB und die Preis- und Zahlungsnachweise müssen zusammen geprüft werden.
• Nebenkosten in die Summe gerechnet. Steuern, Maklerprovision, Notar- und Übersetzungskosten zählen nicht zur Investitionssumme.
• Objekt bereits für einen anderen Antrag genutzt. Eine Immobilie, mit der schon einmal die Staatsbürgerschaft erworben wurde, kann in der Regel nicht erneut dafür verwendet werden. Das steht nicht im Exposé und fällt erst bei der Grundbuchprüfung auf.
• Unpassende Zahlungsnachweise. Bestehende Kontoguthaben, Devisenumtausch und Zahlungsbelege müssen auf die konkrete Transaktion abgestimmt sein. Eine private Barzahlungsquittung ersetzt die vorgeschriebenen Bankunterlagen nicht.
• Erwerb eines Miteigentumsanteils. Nach dem 01.02.2023 erworbene Anteile können nicht für die Staatsbürgerschaft verwendet werden; eine höhere Summe pro Anteil beseitigt diese Einschränkung nicht.
• Unvollständige Personenstandsdokumente. Personenstandsurkunden benötigen die jeweils vorgeschriebene Apostille oder Legalisation und beglaubigte türkische Übersetzung.
• Veräußerung innerhalb der Sperrfrist. Auch die Übertragung an Familienangehörige gilt als Veräußerung und gefährdet den erworbenen Status.
• Vorvertrag ohne Rücktrittsregelung. Stellt sich nach dem Gutachten heraus, dass das Objekt die Schwelle nicht erreicht, sollte der Käufer aus dem Vertrag herauskommen, ohne die Anzahlung zu verlieren.

Weitere Erläuterungen finden Sie in unserem Beitrag zu den 16 Immobilienrisiken und möglichen Verfahrensproblemen (auf Englisch).

Was deutsche Antragsteller zusätzlich beachten sollten

• Doppelte Staatsbürgerschaft. Nach der aktuellen Erklärung des Auswärtigen Amts führt der Erwerb einer ausländischen Staatsangehörigkeit auf Antrag seit dem 27.06.2024 nicht mehr zum Verlust der deutschen Staatsangehörigkeit. Frühere Erwerbsfälle und besondere persönliche Konstellationen sind gesondert zu prüfen.
• Apostille. Deutsche Urkunden benötigen für die Verwendung in der Türkei eine Apostille. Zuständig sind je nach Urkundenart unterschiedliche deutsche Stellen. Stoßen Sie die Beschaffung als Erstes an.
• Übersetzungen. Türkische Behörden akzeptieren Übersetzungen, die von in der Türkei vereidigten Übersetzern angefertigt und notariell beglaubigt wurden. Eine in Deutschland angefertigte Übersetzung wird häufig nicht anerkannt.
• Steuerliche Folgen. Der Erwerb einer zweiten Staatsangehörigkeit ändert die steuerliche Ansässigkeit nicht automatisch. Bei dauerhaftem Aufenthalt in der Türkei sollte die steuerliche Seite gesondert geprüft werden.

Welche Kostenpositionen entstehen?

Neben der Investitionssumme selbst fallen weitere Positionen an. Wir nennen hier keine Beträge, weil sie sich je nach Objekt, Behörde und Zeitpunkt unterscheiden. Wichtig ist zu wissen, welche Positionen es gibt, damit die Kalkulation vollständig ist.

• Tapu-Gebühren beim Eigentumsübergang und gegebenenfalls anfallende Steuern
• Weitere Gebühren des Grundbuchverfahrens
• Kosten des SPK-Wertgutachtens
• Notar- und Übersetzungskosten für sämtliche Urkunden
• Apostille-Gebühren auf deutscher Seite
• Gebühren für die Aufenthaltserlaubnis
• Verwaltungsgebühren des Staatsbürgerschaftsverfahrens
• Anwaltliche Vertretung, falls beauftragt

Keine dieser Positionen wird auf die Investitionsschwelle angerechnet.

Dokumenten-Checkliste

• ☐ Reisepass, gültig, mit beglaubigter türkischer Übersetzung
• ☐ Geburtsurkunde mit Apostille und beglaubigter Übersetzung
• ☐ Heiratsurkunde mit Apostille (bei Einbeziehung des Ehepartners)
• ☐ Geburtsurkunden der Kinder unter 18 Jahren mit Apostille
• ☐ Sorgerechtsnachweis, falls die Eltern getrennt leben
• ☐ Polizeiliches Führungszeugnis aus dem Wohnsitzland mit Apostille
• ☐ Türkische Steuernummer
• ☐ Gültige Aufenthaltserlaubnis
• ☐ Grundbuchauszug (Tapu) mit Angabe der Eintragungsart
• ☐ Bewertungsunterlagen und Tutar Tespit Belgesi (TTB)
• ☐ Döviz Alım Belgesi (DAB) und zugehörige Bankzahlungsbelege
• ☐ Konformitätsbescheinigung des Ministeriums
• ☐ Biometrische Lichtbilder nach türkischer Vorgabe

Was gilt nach der Einbürgerung?

• Türkischer Personalausweis (Kimlik) und türkischer Reisepass werden beantragt.
• Der Grundstückserwerb unterliegt nicht mehr den Beschränkungen für Ausländer.
• Das dreijährige Veräußerungsverbot auf der Immobilie bleibt bestehen und endet nicht mit der Einbürgerung.
• Eine Veräußerung vor Ablauf der Frist kann den Status nachträglich gefährden.

Wann Sie anwaltliche Beratung einholen sollten

Der sinnvollste Zeitpunkt liegt vor dem Vorvertrag, nicht vor dem Staatsbürgerschaftsantrag. Zu diesem späten Zeitpunkt sind Kaufpreis, Zahlungsweg und Grundbucheintrag bereits festgelegt, und Korrekturen sind aufwendig oder gar nicht mehr möglich.

Konkret lohnt sich eine Prüfung, wenn eine der folgenden Fragen offen ist: Entspricht die Art der Grundbucheintragung den Anforderungen seit dem 12.12.2023? Erreicht das Objekt im Gutachten die Schwelle? Wurde es früher schon für einen Staatsbürgerschaftsantrag verwendet? Lässt sich die Herkunft der Mittel lückenlos belegen? Sind alle Personenstandsurkunden apostilliert und in der Türkei übersetzt?

Unsere Kanzlei hat ihren Sitz in Antalya. Grundbuchamt, Wertgutachter und die zuständigen Behörden sind vor Ort, und die Beratung findet auf Deutsch statt. Mehr über die Kanzlei lesen Sie auf unserer deutschsprachigen Startseite, weitere Beiträge finden Sie in der Kategorie Staatsbürgerschaftsrecht.

Häufige Fragen

Muss ich vor dem Antrag fünf Jahre in der Türkei gelebt haben?

Nein. Der Investitionsweg setzt keine vorherige fünfjährige Aufenthaltsdauer voraus. Die offizielle NVI-Anleitung sieht jedoch die Investoren-Aufenthaltserlaubnis als Verfahrensschritt vor dem Staatsbürgerschaftsantrag vor.

Kann ich ein unbebautes Grundstück für die Staatsbürgerschaft kaufen?

Nach der aktuellen TKGM-Anleitung können nach dem 12.12.2023 erworbene unbebaute und landwirtschaftliche Grundstücke nicht für diesen Weg verwendet werden. Die konkrete Grundbuchlage und der Erwerbszeitpunkt müssen geprüft werden.

Muss ich meine deutsche Staatsangehörigkeit aufgeben?

Nach der aktuellen Erklärung des Auswärtigen Amts führt der antragsgemäße Erwerb einer ausländischen Staatsangehörigkeit seit dem 27.06.2024 nicht mehr zum Verlust der deutschen Staatsangehörigkeit. Frühere Erwerbsfälle sind gesondert zu prüfen.

Können Ehepartner und Kinder mit eingebürgert werden?

Der ausländische Ehepartner sowie minderjährige oder abhängige ausländische Kinder des Investors oder seines Ehepartners können unter die Investitionsregelung fallen. Voraussetzungen, Familiennachweise und gegebenenfalls Sorge- und Zustimmungserklärungen sind für jede Person zu prüfen.

Kann ich die Immobilie nach der Einbürgerung verkaufen?

Die Einbürgerung beendet die dreijährige Bindung nicht. Vor einem Verkauf, einer Übertragung oder der Löschung des Vermerks müssen Frist, Grundbuchlage und weitere Vorgaben geprüft werden.

Zählt der Kaufpreis oder der Gutachtenwert?

Der vereinbarte Preis allein genügt nicht. Bewertungsunterlagen und TTB, der erklärte Transaktionspreis und die dokumentierten Zahlungen müssen die jeweils geltenden Voraussetzungen erfüllen.

Können mehrere Immobilien zusammengerechnet werden?

Bei einem Erwerb durch Kauf können mehrere geeignete Immobilien zusammen berücksichtigt werden. Jeder Vorgang muss die Anforderungen erfüllen. Beim Verkaufsvorvertragsweg ist die Mindestinvestition nach der aktuellen Anleitung in einem Vertrag nachzuweisen.

Erstellt vom Team für Staatsbürgerschaftsrecht der Kanzlei Kunut. Unser Team.

Letzte Aktualisierung: 7. Oktober 2026

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtslage und Verwaltungspraxis können sich ändern. Rechtsgrundlage: Türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Nr. 5901, Art. 12 Abs. 1 lit. b, sowie Art. 20 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes (Ministerratsbeschluss Nr. 2010/139 vom 11.02.2010, Amtsblatt vom 06.04.2010).

Offizielle Quellen: TKGM: Immobilienerwerb für die Staatsbürgerschaft, TKGM-FAQ, NVI-Verfahrensinformationen und die oben verlinkten Behördeninformationen.