Türkische Staatsbürgerschaft durch Investition: Voraussetzungen und Ablauf

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• Staatsbürgerschaftsrecht

Kurz gesagt: Wer in der Türkei eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar erwirbt und drei Jahre lang hält, kann die türkische Staatsbürgerschaft beantragen, ohne vorher fünf Jahre im Land gelebt zu haben. Seit dem 12.12.2023 kommen dabei nur noch bebaute Immobilien in Betracht. Ehepartner und Kinder unter 18 Jahren werden in denselben Antrag einbezogen. Die Akten scheitern meist an Formfehlern, nicht an der Investitionssumme.

Wer kann die türkische Staatsbürgerschaft über eine Investition erhalten?

Das türkische Staatsbürgerschaftsgesetz Nr. 5901 regelt in Artikel 12 den Erwerb auf außerordentlichem Wege. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss des Staatspräsidenten auf Vorschlag des Ministeriums. Voraussetzung ist, dass keine Gründe der nationalen Sicherheit oder der öffentlichen Ordnung entgegenstehen. Dieser Weg ersetzt die reguläre Aufenthaltsdauer von fünf Jahren. (Quelle: Generaldirektion für Bevölkerungs- und Staatsbürgerschaftsangelegenheiten, nvi.gov.tr, Stand: 5. August 2026)

Die einzelnen Investitionskategorien und ihre Schwellenwerte stehen nicht im Gesetz selbst. Sie ergeben sich aus Art. 20 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes (Ministerratsbeschluss Nr. 2010/139 vom 11.02.2010, Amtsblatt vom 06.04.2010). Das Gesetz (Art. 12 Abs. 1 lit. b) zieht nur den Rahmen; die Beträge stehen in der Verordnung und werden dort auch geändert.

Antragsberechtigt ist, wer eine der unten genannten Investitionen tätigt und die Sicherheitsprüfung durchläuft. Die bisherige Staatsangehörigkeit spielt dabei keine Rolle. Eine Aufenthaltserlaubnis nennt die Durchführungsverordnung für diesen Weg nicht als Voraussetzung; in der Praxis wird sie im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb dennoch regelmäßig beantragt.

Investitionsweg oder reguläre Einbürgerung?

(Quelle für die Angaben zur regulären Einbürgerung: nvi.gov.tr, Stand: 5. August 2026. Die Behörde nennt dort „kesintisiz beş yıl ikamet“ sowie Türkischkenntnisse auf einem Niveau, das die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben ermöglicht.)

Für die meisten unserer deutschsprachigen Mandanten kommt die reguläre Einbürgerung nicht in Betracht, weil sie ihren Lebensmittelpunkt in Deutschland behalten. Genau dafür wurde der Investitionsweg geschaffen.

Investitionswege im Überblick

Es handelt sich nicht um ein einheitliches Programm, sondern um sieben voneinander getrennte Kategorien nach Art. 20 Abs. 2 der Durchführungsverordnung. Jede hat eine eigene feststellende Behörde und eigene Nachweispflichten.

(Rechtsgrundlage: Art. 20 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes, Ministerratsbeschluss Nr. 2010/139 vom 11.02.2010 (Amtsblatt vom 06.04.2010). Der Immobilienschwellenwert in lit. b wurde durch den Präsidialbeschluss Nr. 5554 (Amtsblatt Nr. 31834 vom 13.05.2022) von 250.000 auf 400.000 USD angehoben; diese Änderung trat erst zum 13.06.2022 in Kraft. Die Mindestzahl der Beschäftigten in lit. c war bereits davor durch den Präsidialbeschluss Nr. 5072 (Amtsblatt Nr. 31711 vom 06.01.2022) mit Wirkung zum 06.01.2022 von 100 auf 50 gesenkt worden — es handelt sich also um zwei verschiedene Änderungen zu verschiedenen Zeitpunkten. Die Kategorie lit. f wurde durch denselben Präsidialbeschluss Nr. 5554 eingeführt und gilt seit dem 13.05.2022. Stand: 20. August 2026)

Die Wege lassen sich nicht beliebig kombinieren. Wer 200.000 USD in eine Immobilie und 300.000 USD in eine Bankeinlage legt, erfüllt keine der beiden Kategorien. Mehrere Immobilien dürfen dagegen zusammengerechnet werden, sofern jeder einzelne Kaufvorgang die formalen Anforderungen erfüllt.

Wichtige Änderung zum 12.12.2023: Nur noch bebaute Immobilien

Dies ist der Punkt, den die meisten deutschsprachigen Darstellungen im Netz noch nicht abbilden. Seit dem 12.12.2023 genügt es nicht mehr, irgendeine Immobilie im Wert von 400.000 USD zu erwerben. Die Immobilie muss eine bestimmte Beschaffenheit haben.

Anerkannt werden seither nur noch:

• Immobilien, an denen Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) begründet ist,
• Immobilien, an denen Wohnungserbbaurecht (kat irtifakı) begründet ist,
• als Bauland eingetragene Grundstücke, auf denen ein Gebäude steht.

Unbebaute Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen kommen seit dem 12.12.2023 nicht mehr in Betracht. Wer ein Feld, eine Wiese oder ein leeres Baugrundstück erwirbt, erfüllt die Voraussetzung auch dann nicht, wenn der Gutachtenwert weit über der Schwelle liegt.

Das betrifft in der Praxis besonders Angebote, die als „Bauland mit Meerblick“ oder als Investition in Grund und Boden vermarktet werden. Prüfen Sie vor dem Vorvertrag, welche Eintragung im Grundbuch tatsächlich besteht. Die Bezeichnung im Exposé sagt darüber nichts aus.

Welcher Objekttyp erfüllt die Voraussetzung, welcher nicht?

Zu den einzelnen Fällen:

• Ackerland (tarla). Landwirtschaftlich eingetragene Flächen sind unabhängig von ihrem Wert ausgeschlossen.
• Weinberg (bağ). Ebenfalls eine landwirtschaftliche Eintragungsart und damit ausgeschlossen, auch bei Lagen in Küstennähe.
• Obst- oder Gartengrundstück (bahçe). Wird im Verkauf oft als „Baugrundstück“ beworben, ist im Grundbuch aber landwirtschaftlich eingetragen.
• Grundstück ohne Bebauungsplan (imarsız arsa). Ohne Bebauungsplan gibt es kein genehmigungsfähiges Gebäude und damit keine geeignete Eintragung.
• Grundstück mit ungenehmigtem Bau (ruhsatsız yapı). Ein Gebäude ohne Baugenehmigung schafft keine geeignete Eintragung; das Grundstück gilt weiterhin als unbebaut.
• Projekt ohne begründetes Wohnungserbbaurecht. Solange für die einzelne Einheit kein kat irtifakı eingetragen ist, existiert die Wohnung grundbuchrechtlich noch nicht.

Der gemeinsame Nenner: Entscheidend ist die Eintragungsart im Grundbuch, nicht die Nutzung vor Ort und nicht die Bezeichnung im Verkaufsprospekt. Ein Grundstück, auf dem tatsächlich ein Haus steht, kann im Grundbuch trotzdem als Ackerland geführt sein.

Der Immobilienweg Schritt für Schritt

Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Wer sie vertauscht, etwa erst zahlt und dann das Wertgutachten einholt, riskiert, dass die Zahlung der Investition nicht mehr zugeordnet werden kann.

1. Rechtliche Vorprüfung des Objekts

Geprüft werden Grundbuchauszug (Tapu), Eigentümerstellung, Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen, die Art der Eintragung nach der Neuregelung vom 12.12.2023 sowie die Vorgeschichte der Immobilie. Diese Prüfung gehört vor den Vorvertrag, nicht danach.

2. Wertgutachten

Das Gutachten muss von einem Unternehmen stammen, das bei der türkischen Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassen ist. Maßgeblich für die Schwelle ist der Gutachtenwert, nicht der vereinbarte Kaufpreis. Ein Gutachten einer nicht zugelassenen Stelle wird zurückgewiesen.

3. Zahlung über eine türkische Bank

Die Mittel werden aus dem Ausland überwiesen und dem konkreten Kaufvorgang zugeordnet. Die Bankbelege gehören später zur Antragsakte. Der Verwendungszweck sollte die Immobilie erkennbar bezeichnen.

4. Eigentumsübertragung mit Veräußerungsverbot

Beim Grundbuchamt (Tapu Sicil Müdürlüğü) wird das Eigentum übertragen und zugleich das dreijährige Veräußerungsverbot eingetragen. Ohne diese Eintragung fehlt der Akte eine zwingende Voraussetzung.

5. Konformitätsbescheinigung

Das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel stellt fest, dass die Transaktion die Voraussetzungen nach Art. 20 Abs. 2 lit. b erfüllt. Dieser Schritt ist von der Eigentumsübertragung getrennt und wird gesondert beantragt.

6. Aufenthaltserlaubnis für Investoren

Sie wird in der Praxis vor dem Staatsbürgerschaftsantrag beantragt. Rechtlich zwingend ist sie für diesen Weg allerdings nicht: Die Dokumentenliste für den Antrag auf außerordentlichem Wege (Art. 20 Abs. 3 der Durchführungsverordnung) führt keine Aufenthaltserlaubnis auf — anders als bei der regulären Einbürgerung, wo die Verordnung sie ausdrücklich verlangt (Art. 17 lit. ğ). Es handelt sich um eine eigene Erlaubnisart.

7. Staatsbürgerschaftsantrag

Erst jetzt wird die eigentliche Akte eingereicht. Sie durchläuft die Sicherheitsprüfung und wird anschließend zur Entscheidung vorgelegt.

Ablauf und zuständige Behörden

Welche Stelle für welchen Schritt zuständig ist, lässt sich vorab klären. Die folgende Übersicht zeigt, wo die Akte jeweils bearbeitet wird.

Zu Bearbeitungszeiten machen wir bewusst keine Angaben. Sie hängen von der Auslastung der jeweiligen Behörde und von der Vollständigkeit der Akte ab und lassen sich nicht zusagen.

Sonderfall: Kauf vom Bauträger

In Antalya und Umgebung wird ein erheblicher Teil der Objekte vor Fertigstellung verkauft. Für den Staatsbürgerschaftsantrag ist das der schwierigste Fall, und seit dem 12.12.2023 zusätzlich heikel: Entscheidend ist, ob zum maßgeblichen Zeitpunkt bereits Wohnungseigentum oder Wohnungserbbaurecht begründet ist.

Zu klären sind vor allem drei Punkte:

• Was genau ist eingetragen? Beim Kauf vor Fertigstellung existiert häufig nur ein Anteil am Gesamtgrundstück. Ob dieser Anteil die Anforderungen nach der Neuregelung erfüllt, hängt vom Stand der Bauakte ab.
• Wie wird bewertet? Ein Wertgutachten für ein nicht fertiggestelltes Objekt folgt anderen Annahmen als für eine bestehende Wohnung.
• Was passiert bei Bauverzug? Der Kaufvertrag sollte regeln, welche Folgen eine Verzögerung hat und ob der Käufer zurücktreten kann.

Der notarielle Verkaufsvorvertrag als zweiter Weg

Für genau diese Fälle sieht lit. b neben dem abgeschlossenen Kauf eine zweite Gestaltung vor, die in deutschsprachigen Darstellungen fast nie erwähnt wird: den notariell errichteten Immobilienverkaufsvorvertrag (satış vaadi sözleşmesi). Auch damit lässt sich die Voraussetzung erfüllen, ohne dass das Eigentum bereits übergegangen ist.

Die Verordnung knüpft diesen Weg an vier Bedingungen, die alle zusammen vorliegen müssen:

• An der Immobilie ist Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder Wohnungserbbaurecht (kat irtifakı) begründet. Ein bloßer Anteil am Gesamtgrundstück genügt auch hier nicht.
• Mindestens 400.000 US-Dollar sind im Voraus eingezahlt (peşin). Eine Ratenzahlung über die Bauzeit erfüllt die Bedingung nicht.
• Im Grundbuch ist die Verpflichtung vermerkt, dass drei Jahre lang weder eine Übertragung noch eine Löschung erfolgt.
• Der Vertrag ist notariell errichtet. Ein privatschriftlicher Vorvertrag mit dem Bauträger reicht nicht aus.

Praktisch bedeutet das: Wer vor Fertigstellung kauft, sollte vorab klären, ob der Bauträger die Eintragung des Wohnungserbbaurechts und den dreijährigen Sperrvermerk überhaupt beibringen kann. Ist das nicht der Fall, trägt die Investition den Antrag nicht — unabhängig davon, wie hoch die geleistete Zahlung ist.

Häufige Fehler aus unserer Praxis

• Unbebautes Grundstück gekauft. Der häufigste neue Fehler seit dem 12.12.2023. Der Wert stimmt, die Art der Eintragung nicht.
• Verlass auf den Angebotspreis. Der Verkäufer nennt 400.000 USD, das SPK-Gutachten kommt auf 360.000 USD. Maßgeblich ist das Gutachten.
• Nebenkosten in die Summe gerechnet. Steuern, Maklerprovision, Notar- und Übersetzungskosten zählen nicht zur Investitionssumme.
• Objekt bereits für einen anderen Antrag genutzt. Eine Immobilie, mit der schon einmal die Staatsbürgerschaft erworben wurde, kann in der Regel nicht erneut dafür verwendet werden. Das steht nicht im Exposé und fällt erst bei der Grundbuchprüfung auf.
• Zahlung aus einem bestehenden türkischen Konto. Guthaben, das schon in der Türkei liegt, erschwert den Nachweis, dass die Mittel aus dem Ausland stammen. Barzahlungen sind praktisch nicht nachweisbar.
• Miteigentum ohne Absprache. Wird das Objekt auf zwei Personen eingetragen, muss der Anteil jedes Antragstellers für sich die Schwelle erreichen.
• Unvollständige Personenstandsdokumente. Heirats- und Geburtsurkunden müssen mit Apostille versehen und von einem in der Türkei vereidigten Übersetzer ins Türkische übersetzt sein.
• Veräußerung innerhalb der Sperrfrist. Auch die Übertragung an Familienangehörige gilt als Veräußerung und gefährdet den erworbenen Status.
• Vorvertrag ohne Rücktrittsregelung. Stellt sich nach dem Gutachten heraus, dass das Objekt die Schwelle nicht erreicht, sollte der Käufer aus dem Vertrag herauskommen, ohne die Anzahlung zu verlieren.

Eine ausführlichere Aufstellung der Ablehnungsgründe finden Sie in unserem Beitrag zu den häufigsten Problemen und Ablehnungsrisiken (auf Englisch).

Was deutsche Antragsteller zusätzlich beachten sollten

• Doppelte Staatsbürgerschaft. Die Türkei verlangt keinen Verzicht auf die bisherige Staatsangehörigkeit. Bitte klären Sie die Auswirkungen auf Ihre deutsche Staatsangehörigkeit mit der zuständigen deutschen Behörde.
• Apostille. Deutsche Urkunden benötigen für die Verwendung in der Türkei eine Apostille. Zuständig sind je nach Urkundenart unterschiedliche deutsche Stellen. Stoßen Sie die Beschaffung als Erstes an.
• Übersetzungen. Türkische Behörden akzeptieren Übersetzungen, die von in der Türkei vereidigten Übersetzern angefertigt und notariell beglaubigt wurden. Eine in Deutschland angefertigte Übersetzung wird häufig nicht anerkannt.
• Steuerliche Folgen. Der Erwerb einer zweiten Staatsangehörigkeit ändert die steuerliche Ansässigkeit nicht automatisch. Bei dauerhaftem Aufenthalt in der Türkei sollte die steuerliche Seite gesondert geprüft werden.

Welche Kostenpositionen entstehen?

Neben der Investitionssumme selbst fallen weitere Positionen an. Wir nennen hier keine Beträge, weil sie sich je nach Objekt, Behörde und Zeitpunkt unterscheiden. Wichtig ist zu wissen, welche Positionen es gibt, damit die Kalkulation vollständig ist.

• Grunderwerbsteuer beim Eigentumsübergang
• Gebühren des Grundbuchamts
• Kosten des SPK-Wertgutachtens
• Notar- und Übersetzungskosten für sämtliche Urkunden
• Apostille-Gebühren auf deutscher Seite
• Gebühren für die Aufenthaltserlaubnis
• Verwaltungsgebühren des Staatsbürgerschaftsverfahrens
• Anwaltliche Vertretung, falls beauftragt

Keine dieser Positionen wird auf die Investitionsschwelle angerechnet.

Dokumenten-Checkliste

• ☐ Reisepass, gültig, mit beglaubigter türkischer Übersetzung
• ☐ Geburtsurkunde mit Apostille und beglaubigter Übersetzung
• ☐ Heiratsurkunde mit Apostille (bei Einbeziehung des Ehepartners)
• ☐ Geburtsurkunden der Kinder unter 18 Jahren mit Apostille
• ☐ Sorgerechtsnachweis, falls die Eltern getrennt leben
• ☐ Polizeiliches Führungszeugnis aus dem Wohnsitzland mit Apostille
• ☐ Türkische Steuernummer
• ☐ Gültige Aufenthaltserlaubnis
• ☐ Grundbuchauszug (Tapu) mit Angabe der Eintragungsart
• ☐ SPK-Wertgutachten
• ☐ Bankbelege über die Zahlung aus dem Ausland
• ☐ Konformitätsbescheinigung des Ministeriums
• ☐ Biometrische Lichtbilder nach türkischer Vorgabe

Was gilt nach der Einbürgerung?

• Türkischer Personalausweis (Kimlik) und türkischer Reisepass werden beantragt.
• Der Grundstückserwerb unterliegt nicht mehr den Beschränkungen für Ausländer.
• Das dreijährige Veräußerungsverbot auf der Immobilie bleibt bestehen und endet nicht mit der Einbürgerung.
• Eine Veräußerung vor Ablauf der Frist kann den Status nachträglich gefährden.

Wann Sie anwaltliche Beratung einholen sollten

Der sinnvollste Zeitpunkt liegt vor dem Vorvertrag, nicht vor dem Staatsbürgerschaftsantrag. Zu diesem späten Zeitpunkt sind Kaufpreis, Zahlungsweg und Grundbucheintrag bereits festgelegt, und Korrekturen sind aufwendig oder gar nicht mehr möglich.

Konkret lohnt sich eine Prüfung, wenn eine der folgenden Fragen offen ist: Entspricht die Art der Grundbucheintragung den Anforderungen seit dem 12.12.2023? Erreicht das Objekt im Gutachten die Schwelle? Wurde es früher schon für einen Staatsbürgerschaftsantrag verwendet? Lässt sich die Herkunft der Mittel lückenlos belegen? Sind alle Personenstandsurkunden apostilliert und in der Türkei übersetzt?

Unsere Kanzlei hat ihren Sitz in Antalya. Grundbuchamt, Wertgutachter und die zuständigen Behörden sind vor Ort, und die Beratung findet auf Deutsch statt. Mehr über die Kanzlei lesen Sie auf unserer deutschsprachigen Startseite, weitere Beiträge finden Sie in der Kategorie Staatsbürgerschaftsrecht.

Häufige Fragen

Muss ich in der Türkei gelebt haben, um die Staatsbürgerschaft über eine Investition zu erhalten?

Nein. Der Investitionsweg ersetzt die reguläre Aufenthaltsdauer von fünf Jahren. Die Durchführungsverordnung verlangt für diesen Weg auch keine Aufenthaltserlaubnis; in der Praxis wird sie im Zuge des Immobilienerwerbs dennoch üblicherweise beantragt.

Kann ich ein unbebautes Grundstück kaufen?

Nein. Seit dem 12.12.2023 kommen nur Immobilien in Betracht, an denen Wohnungseigentum oder Wohnungserbbaurecht begründet ist, oder Baulandgrundstücke, auf denen ein Gebäude steht. Unbebaute Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen erfüllen die Voraussetzung nicht.

Muss ich meine deutsche Staatsangehörigkeit aufgeben?

Aus türkischer Sicht nein. Bitte klären Sie die Auswirkungen auf Ihre deutsche Staatsangehörigkeit mit der zuständigen deutschen Behörde.

Können Ehepartner und Kinder mit eingebürgert werden?

Der Ehepartner und Kinder unter 18 Jahren können in denselben Antrag einbezogen werden. Voraussetzung sind vollständige, apostillierte und in der Türkei übersetzte Personenstandsurkunden.

Kann ich die Immobilie nach der Einbürgerung verkaufen?

Erst nach Ablauf der dreijährigen Frist, die als Veräußerungsverbot im Grundbuch eingetragen ist. Eine frühere Veräußerung, auch an Familienangehörige, gefährdet den erworbenen Status.

Zählt der Kaufpreis oder der Gutachtenwert?

Maßgeblich ist der Wert im Gutachten eines von der SPK zugelassenen Unternehmens. Liegt dieser unter der Schwelle, hilft ein höherer vereinbarter Kaufpreis nicht.

Können mehrere Immobilien zusammengerechnet werden?

Ja, sofern jeder einzelne Kaufvorgang die formalen Anforderungen erfüllt und die Summe der Gutachtenwerte die Schwelle erreicht.

Erstellt vom Team für Staatsbürgerschaftsrecht der Kanzlei Kunut. Unser Team.

Letzte Aktualisierung: 20. August 2026

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtslage und Verwaltungspraxis können sich ändern. Rechtsgrundlage: Türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Nr. 5901, Art. 12 Abs. 1 lit. b, sowie Art. 20 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes (Ministerratsbeschluss Nr. 2010/139 vom 11.02.2010, Amtsblatt vom 06.04.2010).